Nabídky investorům

Skryté vady u nemovitostí: co si ohlídat a jak je případně řešit

Jak se při prodeji/koupi nemovitosti chovat, abyste v budoucnu nemuseli řešit soudní spor ohledně skrytých vad. A co případně dělat, pokud na skrytou vadu narazíte? Článek poradí.
skryte vady u nemovitosti

Chystáte se prodat starší dům nebo byt? Tak vřele doporučuji detailně popsat jeho skutečný stav v kupní smlouvě. Proč? Kupující totiž může až 5 let po koupi reklamovat tzv. skryté vady = závady, které jste před prodejem neoznámili. 

Pojďme se na celou problematiku podívat pěkně postupně…  

Co je to skrytá vada nemovitosti

Skrytá vada je taková vada, která existovala už v době prodeje nemovitosti, vy jste o její existenci kupujícího neinformovali, při koupi nebyla odhalena a projevila se až po určité době při užívání nemovitosti. 

Příklady nejčastějších skrytých vad u nemovitosti

Mezi nejčastější skryté vady, které kupující může následně úspěšně uplatnit jako reklamaci, patří:

  • vadná hydroizolace pod střešní krytinou = zatékání do nemovitosti
  • zatékání netěsnostmi hydroizolace po obvodu stavby
  • odlišná výměra obytné plochy oproti údaji ve smlouvě
  • vady statiky vlivem chybného provedení základové desky
  • výskyt plísně v důsledku vlhkosti
  • uvolnění dlažby od podkladu
  • nedodržení rovnosti podlah
  • kročejový hluk
  • nedostačující paropropustné/parotěsné fólie
  • výskyt tepelných mostů
  • nefungující topení v rodinném domě
  • nedostatečná kapacite elektrické přípojky
  • chybná geometrie schodiště
  • ohrožení bezpečnosti kvůli nedodržení stavebních předpisů
  • chybějící Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) nebo jsou v něm nedostatky

Čtěte ale dál! Ne všechno je na první pohled jednoduché, jak se zdá = to, co na jedné nemovitosti skrytou vadou je, na druhé být nemusí. 

spadnuta znacka
Jedna cesta neexistuje. Každý případ je individuální 

Co nelze považovat za skrytou vadu

Tzv. zjevné vady, tedy vady, kterých si kupující musel být vědom už při převzetí nemovitosti – nejčastěji poškozené omítky, nátěry, chybějící vybavení,… Zároveň, pokud jsou vady jasně popsané ve smlouvě (nefunguje vytápění, je potřeba ho opravit) a kupující takto smlouvu podepíše, nelze následně tuto vadu reklamovat. 

Kdo za skryté vady nese zodpovědnost

Za skryté vady nese plnou odpovědnost prodávající, a to do 5 let od předání nemovitosti. V této lhůtě může nový majitel podat reklamaci, pokud v nemovitosti skrytou vadu objeví, a žádat kompenzaci. Po uplynutí této doby už nikoliv. 

Zároveň je důležité říct, že zákon prodávajícímu neumožňuje se této odpovědnosti vzdát. Ani žádnými formulacemi v kupní smlouvě, jako např.: „Nemovitost se na kupujícího převádí tak, jak stojí a leží“, „Nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“ nebo „Kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“. Všechny formulace jsou i v případě podpisu smlouvy neplatné. 

Jedinou možností, jak se z odpovědnosti vyvázat, je písemný souhlas od kupujícího, že za případné skryté vady nebude požadovat žádné finanční ani jiné kompenzace. V praxi se tato možnost využívá při prodeji nemovitosti určené k demolici nebo rozsáhlé rekonstrukci. 

ruka 5 prstu muz
Pamatujte si. 5 LET nesete jako prodávající odpovědnost za skryté vady
Co dělat, když objevíte na nemovitosti skrytou vadu

Prvním krokem by mělo být posouzení ze strany odborníka, který vám vystaví znalecký posudek. Pomoci vám může také energetický audit, při kterém odborník kontroluje stavební konstrukce a zateplení. Se znaleckým posudkem/energetickým auditem v ruce budete mít u případného soudu vyšší šanci na úspěch.

Posudek/audit přiložte společně s průkaznými fotografiemi k oficiálnímu oznámení skryté vady a zašlete vše doporučeným dopisem původnímu majiteli nemovitosti. Rozhodně nejděte cestou zpráv, telefonování atp. – to může celou situaci jenom zkomplikovat.

POZOR! V případě, že jste si koupili družstevní byt, žádné skryté vady bohužel reklamovat nemůžete. Nekoupili jste si totiž byt, ale jen vlastnický podíl v družstvu.

Co může kupující nárokovat v případě prokázání skryté vady

Pokud tedy kupující včas oznámí původnímu majiteli nemovitosti skrytou vadu (do 5 let od předání), musí prokázat, že vada existovala už v době převzetí nemovitosti. 

POZOR! Jestli jde o skrytou vadu, nebo např. o vadu, která vznikla až špatným užíváním nového vlastníka, to je vždycky na individuálním odborném posouzení. Tzn. to co u jedné nemovitosti skrytou vadou je, u druhé být nemusí.   

V rámci procesu řešení skryté vady je zároveň nutné vymezit, zda se jedná o vadu odstranitelnou či nikoliv. V případě odstranitelné vady (v praxi drtivá většina vad) je možné po prodávajícím požadovat kompletní nápravu či přiměřenou slevu z kupní ceny nemovitosti. Pokud se však jedná o vadu neodstranitelnou, může kupující nad rámec slev i odstoupit od smlouvy. Prodávající tak musí kupujícímu vrátit celou částku kupní ceny nemovitosti.

oprava domu
Drtivá většina skrytých vad se dá opravit
Nepleťte si odpovědnost za skrytou vadu a záruku

Odpovědnost za skrytou vadu, která vyplývá z občanského zákoníku, není to samé, jako záruka. Ta je totiž dvouletá a nejčastěji se s ní setkáte, když kupujete nový byt či dům přímo od developera. Záruka zaručuje, že si nemovitost po určitou dobu zachová stejné vlastnosti jako v době prodeje.

Hlavním rozdílem je ten, že u záruky je podstatný výskyt vady právě v záruční době. Nevzniká také automaticky ze zákona, ale musí být písemně ošetřena (je dobrovolná). Abyste mohli požadovat záruku (reklamaci), musíte mít v ruce písemné prohlášení o poskytnutí záruky od prodávajícího.

A to nejdůležitější nakonec – jak skrytým vadám předcházet

Nejrozumějším řešením, jak se nepříjemným sporům ohledně skrytých vad vyhnout, je co nejdůkladněji nemovitost prověřit. Pokud jste kupující, nechte si byt či dům pořádně zkontrolovat odborníkem = autorizovaným inženýrem, který vypracuje písemnou technickou zprávu. Budete tak znát přesný stav nemovitosti i veškeré závady a možná budoucí rizika.

Pokud jste v kůži prodávajícího, doporučuji veškeré vady detailně popsat v kupní smlouvě a ideálně k ní přiložit i vypracovanou technickou zprávu. Vyhnete se tak případným reklamacím a budoucím soudním sporům.

Pokud se vám, ať už v roli kupujícího, nebo prodávajícího nechce nic takového řešit, obraťte se na KVALITNÍHO realitního makléře. Ten ve spolupráci s odborníky vše vyřeší za vás.

Ještě důležitá informace pro samoprodejce nemovitostí 

V praxi poskytují některé advokátní kanceláře službu, ve které kupujícím nabízí vymáhání slev z kupní ceny. Zjistí si z veřejně dostupných údajů na katastrálním úřadu kontakt na nového majitele a slíbí mu vrácení části kupní ceny. A jsou opravdu úspěšní! Jejich úspěch je postavený na zastupování práv kupujících a na chybách, kterých se z neznalosti dopustí prodávající, kteří prodávali nemovitost bez pomoci profesionálního realitního makléře (o dalších nevýhodách samoprodeje nemovitosti jsem se rozepsal v článku: Je prodej nemovitosti bez realitky cestou k většímu bohatství?)

tomas rys slansky makler
Tomáš Rys, profesionální realitní makléř ze Slaného
Svěřte svou nemovitost profesionálovi ze Slaného 

S věcnými břemeny mám už mnoho zkušeností. Najdeme společně nejlepší řešení a se svým týmem vás následně budu jistit po celou dobu spolupráce tak, abyste rychle, bezpečně a bez starostí prodali nemovitost za NEJVYŠŠÍ možnou cenu.

Tomáš Rys
Tomáš Rys

Profesionální realitní makléř ze Slaného