„Můžeme prodat byt s hypotékou?” „Jde prodat dům zatížený hypotékou?” „Jakou dostanu pokutu za předčasné splacení hypotéky” Tak to jsou velmi časté otázky, které dostávám já, mí kolegové a pravidelně na ně narazíte i v různých internetových diskuzích. Odpověď je jednoduchá – ano, svůj byt/dům můžete prodat, i když na něm ještě máte nesplacenou hypotéku. Jen je vše organizačně, a tím i časově, trochu náročnější než prodej nemovitosti, která už hypotéku splacenou má. Navíc každá banka má jiné požadavky a postupy, kterými se musíte řídit = je dobré dopředu znát přesné podmínky banky, u které úvěr máte.
A co se týče případné pokuty za předčasné splacení úvěru, nemusíte mít velké obavy. Pokud tedy máte hypotéku uzavřenou nebo refinancovanou po 1. prosinci 2016. V tom případě po vás banky nesmějí požadovat žádné vysoké sankce. Dle Zákona o spotřebitelském úvěr jsou povolené jen mírné poplatky. Diametrálně odlišná situace může ovšem nastat u starších úvěrů – tam mohou být sankce opravu vysoké (klidně i statisíce). V tu chvíli je třeba zvážit, zda se nevyplatí počkat s prodejem až na termín fixace hypotéky.
Při prodeji bytu s hypotékou se nabízí 4 možné varianty
Když chcete prodat byt nebo dům s hypotékou, jsou ve hře 4 různé scénáře celého procesu prodeje. Zajímavé na tom je, že na začátku není jasné, který se bude týkat vás. Vše záleží na kupujícím. Konkrétně na jeho způsobu financování vaší nemovitosti. Co tedy přichází v úvahu?
- kupující zaplatí nemovitost z vlastních zdrojů
- koupí nemovitost i s hypotékou = převezme vaši hypotéku
- vyřídí si vlastní hypotéku u stejné banky
- vyřídí si hypotéku u jiné banky
Každé z těchto variant budete muset přizpůsobit postup prodeje. Od toho se odvíjí i to, jak dlouho bude celý proces trvat. Časově nejnáročnější, ale přitom nejčastější variantou je, když se nemovitost financuje hypotékou z jiné banky.
Vyčíslení zbývající částky hypotéky
Ať už se vás bude týkat jakýkoliv scénář, začátek je vždy stejný = musíte požádat banku o vyčíslení zůstatku. Zjistíte tak, jak velká částy hypotéky vám ještě zbýva splatit. Počítejte s tím, že banka má na samotné vyčíslení až 30 dní. Zároveň je vhodné o vyčíslení žádat ve chvíli, kdy máte kupujícího.
1. VARIANTA: Kupující zaplatí nemovitost z vlastních zdrojů
Jednoznačně nejjednodušší varianta – kupující si nepotřebuje vzít hypoteční úvěr, protože má dostatek vlastních peněz. Kupní cena nemovitosti se následně rozdělí na dvě části, kdy první část odpovídá vyčíslení zůstatku hypotéky a kupující ji po podpisu kupní smlouvy uhradí přímo na účet banky. Ta vystaví doklad o splacení hypotéky, tzv. kvitanci úvěru. Následně podáte návrh na vymazání zástavního práva na katastru nemovitostí.
Druhou část ceny nemovitosti vloží kupující do úschovy a vy podáte návrh na vklad na katastr nemovitostí. Ten má 30 dní na zpracování a když je vše hotovo, uvolní se peníze z úschovy rovnou na váš účet. Zbývá už jen předat nemovitost novému majiteli.
Doporučení – v případě prodeje bytu/domu s hypotékou se opravdu vyplatí získat více vážných zájemců a pokud je to možné, tak vybrat ty, kteří mohou nemovitost koupit za hotovost. K nalezení takových kupců vám rozhodně pomůže profesionální příprava nemovitosti do prodeje a profesionální prezentace nemovitosti.
2. VARIANTA: Kupující převezme vaši hypotéku
Scénář, kdy prodáte byt či dům i s hypotékou a všemi jejími podmínkami (úrok, výše splátek, fixace atd). Velkou výhodou je, že nemusíte platit žádné poplatky za předčasné splacení hypotéky. S tímto řešením však musí souhlasit vaše banka – ta si prvně kupujícího dobře prověří (úvěrová historie, solventnost, doložení příjmů,…), ať má jistotu, že si s půjčkou opravdu poradí.
Zároveň kupující musí mít dostatek vlastních peněz, aby vás vyplatil. Pokud máte například splaceno 40 % z úvěru, musí vám tuto částku zaplatit. Tím převezme hypotéku a začne rovnou splácet zbývajících 60 %. Pokud nemá kupující dost vlastních zdrojů, musí si vzít hypotéku novou.
3. VARIANTA: Kupující si vyřídí vlastní hypotéku u stejné banky
Možnost, kdy si kupující vezme hypoteční úvěr ve stejné bance jako máte vy. Dostane jen nové podmínky (úrok, výše splátek, fixace atd). Banka má za vás nahradu, a tak nemá důvod celý proces nějak protahovat. Navíc často nevyžaduje žádné poplatky za předčasné splacení hypotéky.
4. VARIANTA: Kupující si vyřídí hypotéku u jiné banky
Nejčastější varianta. Kupující si vybere takovou banku, kde dosáhne na ty nejlepší podmínky úvěru. Často se i stává (a je to ideální postup), že na prohlídku nemovitosti přijde už s předschválenou hypotékou ze své banky.
Když takového kupce máte, necháte si u své banky vyčíslit zůstatek hypotečního úvěru a zažádáte o souhlas, že po nějakou dobu bude mít zástavní právo i banka kupujícího. Kupující vloží vlastní zdroje do úschovy a podá se návrh na zápis do zástavního práva – tato zástava bude dočasně v katastru nemovitostí uvedena jako druhá v pořadí.
Následně banka kupujícího uhradí zůstatek hypotečního úvěru bance prodávajícího. Ta vystaví kvitanci dluhu a dojde k vymazání zástavního práva. Tím se banka kupujícího dostane se svou zástavou na první místo. Zbývající část kupní ceny posílá banka kupujícího do úschovy, odkud se nakonec, po převedení vlastnického práva, vyplatí peníze vám na účet. A je hotovo.
Závěrečné doporučení při prodeji bytu/domu s hypotékou
Ideální načasování pro prodej nemovitosti zatížené hypotékou je výročí fixace. To je chvíle, kdy můžete přejít k jiné bance, nebo úvěr bezplatně celý uhradit. Mimo termín fixace vás u většiny banka čeká nutnost uhrazení poplatku. Proto doporučuji co nejdříve se informovat ve vaší bance, jaká vás čeká pokuta za předčasné splacení hypotéky. Zároveň doporučuji svěřit prodej své nemovitosti do rukou profesionála, který vás bezpečně celým procesem provede.
Svěřte svou nemovitost profesionálovi ze Slaného
Při prodeji nemovitosti vás budu se svým týmem jistit po celou dobu spolupráce tak, abyste rychle, bezpečně a bez starostí prodali/pronajali za NEJVYŠŠÍ možnou cenu.
