Nejčastější otázky a odpovědi

Vy se ohledně realit ptáte, já odpovídám

Co dělá realitní makléř?

Ať už chcete nemovitost koupit, prodat, nebo pronajmout, kvalitní realitní makléř vás provádí celý procesem a jistí po celou dobu spolupráce tak, abyste rychle, bezpečně a bez starostí koupili/prodali/pronajali za nejvýhodnější cenu.

Ušetřím, když si prodám nemovitost sám? Bez realitky?

Rozhodně neušetříte. Bude vás to stát spoustu času, peněz a nervů. Pokud chcete opravdu vydělat, musíte spolupracovat s KVALITNÍM realitním makléřem. Pokud totiž narazíte na průměrného nebo podprůměrného makléře, možná si dokážete byt či dům prodat lépe sami. Více si můžete přečíst v mém článku: Je prodej nemovitosti bez realitky cestou k většímu bohatství?

Jaká je výše vaší provize z prodeje nemovitosti?

Standardní výše jak mojí provize, tak i všech realitních makléřů v ČR je 3-5 % z prodejní ceny nemovitosti. I přes tuto provizi však máte jistotu, že vám zůstane více peněz, než kdybyste si nemovitost prodávali sami (viz prodej nemovitosti bez realitky). Při pronájmu nemovitosti je provize ve výši jednoho nájemného a většinou ji platí majitel bytu.

Co všechno zahrnuje provize z prodeje nemovitosti?

Provize kvalitního realitního makléře zahrnuje kompletní servis a jistotu, že nemovitost koupíte/prodáte/pronajmete za těch nejlepších možných podmínek a zcela bez starostí. Moje provize u prodeje nemovitosti zahrnuje:

  • úvodní prohlídku nemovitosti
  • zajištění veškerých informací o nemovitosti, vaše očekávání a moje doporučení ke strategii celého prodeje
  • stanovení tržní ceny nemovitosti jako součást kvalitního servisu je zdarma
  • exkluzivní zasmluvnění spolupráce
  • přípravu nemovitosti do prodeje (návrh ideální varianty úprav, oprava nejviditelnějších závad a nedostatků, odosobnění, úklid a home staging)
  • profesionální fotografie a videoprohlídky
  • 3D plány a půdorysy
  • efektivní marketingovou strategii
  • prezentace nemovitosti v online světě i mimo něj (veškeré realitní servery, web společnosti RE/MAX, sociální sítě a jejich reklamní kampaně, Youtube, billboardy, open house atd.)
  • řešení veškeré komunikace se zájemci (dotazy, námitky, tlak na snížení ceny, vyjednávání, …)
  • plánování a realizování prohlídek
  • prověření bonity a způsobu financování u zájemců
  • výběr a podpis rezervační smlouvy s tím zájemcem, který za vaši nemovitost zaplatí nejvíce
  • vyřešení financování u kupujících tak, ať celý obchod proběhne rychle a hladce
  • zajištění veškerých smluv, advokátní úschovy, předávacích protokolů a návrhu na vklad do katastru nemovitostí
  • předání nemovitosti novým majitelům a pomoc s přepisem energií
Co když realitní makléř nemovitost neprodá/nepronajme? Budu něco platit?

V případě, že seriózní realitní makléř nemovitost neprodá nebo nepronajme, neúčtuje si žádné poplatky. Provizi si inkasuje teprve tehdy, když nemovitost prodá/pronajme za všech dohodnutých podmínek. A stejně tak to mám i já.

Kdy dostanu peníze z prodeje nemovitosti?

Hned jak proběhnou všechny tyto kroky a vaše nemovitost se prodá. Běžně to je do 2-3 měsíců od začátku prodeje.

Musím platit daň z prodeje nemovitosti?

Pokud svoji nemovitost prodáváte se ziskem po více jak 10 letech nebo v nemovitosti alespoň 2 roky bydlíte, jste osvobozeni od platby daně z příjmu. Zároveň daň z příjmu neplatíte, pokud použijete peníze z prodeje na pořízení jiné nemovitosti do 1 roku. Daň z nabytí nemovitosti neplatíte u nemovitostí, u kterých byl vklad proveden po prosinci 2019.

Jak postupovat při prodeji nemovitosti?

Vaším nejdůležitějším úkolem je najít a oslovit kvalitní realitní kancelář/realitního makléře (např. na základě doporučení a ze zkušeností vašich známých a přátel). Pokud vyberete opravdu dobře, vaše povinnosti tím v podstatě končí. Kvalitní realitní makléř totiž vyřeší vše za vás. Např. se mnou celý průběh spolupráce při prodeji nemovitosti vypadá takto.

Co to je výhradní a nevýhradní smlouva?

Zásadním principem exkluzivní smlouvy (často známé také jako výhradní) je fakt, že o prodej vaší nemovitosti se bude starat pouze jeden realitní makléř, respektive jediná kancelář. Během trvání této smlouvy tak nemůžete začít spolupráci s žádnou jinou realitkou zároveň. U nevýhradní smlouvy vás naopak může zastupovat více realitních makléřů najednou. Všechny výhody a nevýhody obou smluv najdete v mém článku.

Jak určit cenu nemovitosti?

Přesné stanovení tržní ceny nemovitosti je základním stavebním kamenem pro rychlé a bezproblémové prodání vaší nemovitosti. Pokud dáte cenu příliš vysokou s tím, že to třeba někdo koupí a ono se tak nestane, musíte začít zlevňovat. Z takové nemovitosti se pak často stane tzv. ležák, který se ve výsledku prodá pod cenou = nikdo nemovitost nechce, protože působí jako problematická. Pokud naopak dáte cenu příliš nízkou, prodáte sice rychle, ale rozhodně ne za nejvyšší možnou cenu. Proto se s určením ceny nemovitosti obraťte na kvalitního realitního makléře nebo odhadce. Např. se mnou můžete cenu své nemovitosti zjistit jednoduše online. A máte to zdarma, s maximální přesností a do 48 hodin.

Mohu prodat byt, na kterém mám nesplacenou hypotéku?
Ano, klidně můžete = stávající hypotéka se vyplatí z kupní ceny nemovitosti. Cca. čtvrtina bytů v ČR se dnes prodává s nesplacenou hypotékou.

Co to je home staging?

Home staging je finální část přípravy nemovitosti do prodeje. Spočívá v naaranžování nábytku a doplňků tak, aby byl prostor atraktivnější a útulnější nejen pro focení, ale i pro samotné prohlídky. Pro vás to znamená jediné. Více zájemců, rychlejší prodej a ještě větší výnos.

Má cenu kupovat investiční byt?

Ano. Nejlepší chvíle na nákup investičního bytu je totiž právě vždycky TEĎ. A je jedno, jestli se ptáte dneska, nebo byste se ptal před třemi lety. Když nákup odložíte, budete starší, hypotéka kratší, a tím pádem vám narostou výdaje na splácení. Navíc se stalo jen párkrát, že ceny bytů klesaly, a to vždycky jen na chvíli.

Jaký je rozdíl mezi lodžií a balkonem?

Rozdíl je v tom, že lodžie nevystupuje ven z obvodové zdi domu. Naopak balkon vystupuje ven z obvodové zdi domu.

Mohu prodat byt, na kterém mám nesplacenou hypotéku?

Ano, klidně můžete = stávající hypotéka se vyplatí z kupní ceny nemovitosti. Cca. čtvrtina bytů v ČR se dnes prodává s nesplacenou hypotékou.

Další odpovědi na vaše časté otázky budu postupně doplňovat. Pokud jste tu nenašli odpověď na svou otázku, bez obav mě kontaktujte.

K čemu slouží rezervační smlouva?

Rezervační smlouva je při prodeji nemovitosti zárukou pro obě strany obchodu. Prodávající má díky smlouvě jistotu, že z prodeje nesejde a on neztratí 2 měsíce vyjednáváním. Kupující má zase s pořízením nemovitosti náklady už před podpisem kupní smlouvy (vyřízení hypotéky, odhad nemovitosti, prověření nemovitosti, příprava smluv) a potřebuje záruku, že byt či dům zatím nekoupí někdo jiný. Více informací o této smlouvě najdete v mém článku Rezervační smlouva.

Co je to koeficient zastavitelnosti pozemku?

Koeficient zastavitelnosti pozemku je poměr zastavěné plochy stavbami k celkové ploše pozemku. Podle struktury osídlení a hustoty stávající zástavby se obvykle zastavitelnost pozemků pro rodinné a bytové domy pohybuje mezi 25 % až 40 %. Zbývající část pozemků je nezastavitelná a určena pro plochy zeleně, které zaručí vsakování dešťových vod na vlastních parcelách.

Kde získám list vlastnictví?

List vlastnictví je veřejná listina a je za poplatek k dispozici na katastrálních úřadech a ve všech kontaktních místech Czech POINT (pošta, obecní úřady ad.). Stejně tak si můžete list vlastnictví za poplatek stáhnout online, a to prostřednictvím webu či aplikace Nahlížení do katastru nemovitostí.

Co je katastr nemovitostí?

Katastr nemovitostí je souhrn informací o všech nemovitostech v ČR. Zahrnuje jejich popis, soupis, geometrické a polohové určení a práva k těmto nemovitostem. Veškeré informace vedené v katastru jsou veřejné – každý má za poplatek do nich právo nahlédnout, a to buď osobně přímo na katastru, nebo online.

Kdy není potřeba PENB?

Průkaz energetické náročnosti budovy (nebo nepřesně Energetický štítek) nemusíte zpracovávat v těchto případech:

  • rodinné domy postavené a naposledy rekonstruované před 1. 1. 1947
  • objekty v památkových rezervacích a kulturní památky
  • budovy s energeticky vztažnou plochu do 50 m²
  • stavby pro rodinnou rekreaci, kde se protopí méně než ¼ celoroční spotřeby
  • průmyslové provozy, dílenské a zemědělské provozy se spotřebou energie do 700 GJ/rok
  • družstevní byty a byty v osobním vlastnictví (PENB by měl být už zpracovaný pro celou budovu)
  • u speciálních staveb (vojenské, zpravodajské, objekty pro bohoslužby ad.)

Veškeré důležité informace o PENB se dozvíte v tomto článku: „Energetický štítek”. Eso v rukávu při prodeji nemovitosti i ochrana při koupi

Co je reálné břemeno?

Reálné břemeno slouží k tomu, aby oprávněná osoba mohla využívat část užitné hodnoty cizí věci. Vlastník té dané věci je naopak povinen aktivně něco dát nebo konat – např. poskytovat část úrody, která se urodila na jeho pozemku. Pěkným příkladem reálného břemena je i např. to, když matka svému synovi daruje byt, ale součástí smlouvy je to, že syn musí do konce jejího života pomáhat s úklidem, nakupovat a až bude matka nemohoucí, tak se o ni postará.

Co je to plomba u nemovitosti?

Plomba znamená, že u nemovitosti dochází k nějaké právní změně, tudíž není možné do právě probíhajícího řízení zasahovat jinými změnami. Zda je nemovitost takzvaně „zaplombovaná“ zjistíte online, a to přímo ve výpisu z katastru nemovitostí = listu vlastnictví (LV). Typicky se můžete s plombou u nemovitosti setkat v případě, že jste podali návrh na vklad vlastnického práva, případně práva zástavního apod.

Jak probíhá celý přepis nemovitosti na katastru jsem se rozepsal v tomto článku: Přepis nemovitosti na katastru. Jak na to, abyste se hladce stali vlastníkem

Co je to podílové spoluvlastnictví nemovitosti?

Podílové spoluvlastnictví znamená, že určitou věc (nejčastěji právě nemovitost) vlastní více osob, a každá z nich k ní má určitý podíl. Tyto podíly jednotlivých spoluvlastníků mohou být různé a vyjadřují to, z jaké části je nemovitost majetkem každého spoluvlastníka. S tím je spojeno i to, v jakém rozsahu může každý z nich o věci = nemovitosti rozhodovat.

Co dělá realitní makléř?
Ušetřím, když prodám nemovitost sám? Bez realitky?
Jaká je výše vaší provize z prodeje nemovitosti?
Co všechno zahrnuje provize z prodeje nemovitosti?
Co když realitní kancelář nemovitost neprodá/nepronajme? Budu něco platit?
Kdy dostanu peníze z prodeje nemovitosti?
Musím platit daň z prodeje nemovitosti?
Jak postupovat při prodeji nemovitosti?
Co to je výhradní a nevýhradní smlouva?
Jak určit cenu nemovitosti?
Mohu prodat byt, na kterém mám nesplacenou hypotéku?
Co to je home staging?
Má cenu kupovat investiční byt?
Jaký je rozdíl mezi lodžií a balkonem?

Co dělá realitní makléř?

Ať už chcete nemovitost koupit, prodat, nebo pronajmout, kvalitní realitní makléř vás provádí celý procesem a jistí po celou dobu spolupráce tak, abyste rychle, bezpečně a bez starostí koupili/prodali/pronajali za nejvýhodnější cenu.