Exkluzivní smlouva vás vžene do pasti. Jde o fakt, nebo fikci?

Má cenu podepisovat s makléřem a realitní kanceláří exkluzivní smlouvu, nebo jde o zbytečné riziko s minimálními výhodami? Na to vám odpoví článek.
exkluzivni smlouva game over

Už jen minimálně, ale přece jen se setkávám s názorem: „Žádnou smlouvu Vám nepodepíšu“, nebo: „Podepíšu, ale určitě ne exkluzivně“. Z velké části je to proto, že klient zatím vůbec neví, co to exkluzivní smlouva je. Nebo tuší, ale protože mu soused, nebo někdo na diskuzním fóru „skvěle” poradil, tak určitě nebude podepisovat nic.

rada od souseda smlouva
„Skvělá” rada od souseda vám může jen přihoršit

Přitom, v dnešní době je zcela běžné, že na různé služby máte se svými dodavateli uzavřenou písemnou smlouvu. Ať už se jedná o mobilního operátora nebo třeba dodavatele energií. Stejně tak je běžné, že smlouvu uzavřete i se svým realitním makléřem, který vás zastupuje při prodeji či pronájmu vaší nemovitosti. A to, jestli je exkluzivní smlouva pro vás výhodná, nebo není, záleží pouze na kvalitě dodavatele = realitního makléře. Ale pěkně od začátku.

Co to tedy je ta exkluzivní smlouva

Zásadním principem exkluzivní smlouvy (často známé také jako výhradní) je fakt, že o prodej vaší nemovitosti se bude starat pouze jeden realitní makléř, respektive jediná kancelář. Během trvání této smlouvy tak nemůžete začít spolupráci s žádnou jinou realitkou zároveň. 

Proto je extrémně důležité, abyste spolupracovali s kvalitním realitním makléřem (podívejte se např. na jeho reference, sebeprezentaci i prezentaci prodávaných nemovitostí, kolik má prodaných nemovitosti atd.). U výběru makléře se totiž láme chleba = buď vás podpis exkluzivní smlouvy vžene do pasti, nebo vás díky jasnému vymezení povinností bude chránit. A nejen to… 

U vyberu maklere se lame chleba
U výběru makléře se láme chleba

Výhody exkluzivní smlouvy s realitní kanceláří

  • exkluzivní (taktéž výhradní) smlouva přesně definuje předmět prodeje, a to včetně všech jeho součástí, spoluvlastnických podílů atd.
  • přesně stanovuje cenu, za kterou se nemovitost bude nabízet na trhu a také odměnu za služby (tzv. provizi)
  • stanovuje povinnosti makléře (co všechno provede v rámci své služby)
  • stanovuje povinnosti prodávajícího (např. umožnit případným zájemcům v dohodnutý termín prohlídku nemovitosti, nebo za jasně definovaných podmínek zájemcům nemovitost prodat)
  • obsahuje ustanovení o smluvní pokutě při porušení podmínek
  • definuje období, na kterou je smlouva sjednaná (obvykle 1 až 3 měsíce, podle typu nemovitosti, maximálně podle zákona však 6 měsíců)

Další, veledůležitou výhodou exkluzivní smlouvy je to, že se vám a vaší nemovitosti bude kvalitní realitní makléř věnovat jak nejlépe umí = nebojí se investovat vysoké částky do přípravy nemovitosti, fotografií, videoprohlídek, marketingu a dalších potřebných kroků. Udělá jednoduše vše pro to, aby ji v co nejkratším čase a za nejlepší možnou cenu prodal.

exkluzivni smlouva motivace
Exkluzivní smlouva dává makléři mnohem větší motivaci

Nevýhradní smlouva a běžné zkušenosti s ní  

Dalším typem smlouvy, se kterou se můžete setkat, je smlouva nevýhradní = může vás zastupovat více realitních makléřů. Některým klientům to připadá výhodné, protože si myslí, že čím více makléřů se o jejich nemovitost „stará“, tím větší je šance, že se prodá dobře a včas.

V praxi to ale většinou funguje tak, že pokud nemovitost svěříte např. třem makléřům, ani jednomu se nechce věnovat příliš mnoho času i financí do reklamy, inzerce, zaplacení fotografa, videoprohlídky a dalšího marketingu. Mají totiž pouze třetinovou šanci, že se jim investice vrátí. Navíc se způsob jejich inzerce často dost liší a vy tak máte možnost v inzerátech vidět jeden byt s různými výměrami, popiskami a fotkami často pochybné kvality a původu. Častým společným jmenovatelem těchto nabídek je i uvedená rozdílná prodejní cena. Kupující tak neví, zda je to cena konečná, nebo bez provize či právního servisu…

cena nemovitosti
Často není dobře jasná ani cena nemovitosti

A to je další velkou nevýhodou nevýhradní smlouvy: Většinou v ní nemáte stanovenou cenu, za jakou se bude nemovitost prodávat. Všichni makléři totiž vědí, že nemají vaši nemovitost v nabídce sami a vždy minimálně jeden z nich „podrazí“ domluvenou cenu. Proč? Protože kupující jdou po nejnižší ceně! Ze začátku si makléř může dovolit „ukrojit“ ze své provize, protože neinvestoval např. do fotografa a dalšího marketingu, ale ve výsledku to většinou dopadne tak, že podobně uvažují i další makléři a pomalu snižují cenu vaší nemovitosti úplně všichni. Nemovitost tak ve výsledku prodáte mnohem níže než v případě, že by vás zastupoval makléř s výhradní smlouvou, kde máte jasně definovanou prodejní cenu včetně provize.

Jak může nevýhradní smlouva působit na kupující

Několikrát jsem se setkal s názorem od kupujících klientů, že pokud narazí na stejnou nemovitost u více makléřů, a navíc i s odlišnými údaji, myslí si, že se jedná o tzv. „ležák“. Tedy nemovitost, která je v nabídce už delší dobu a nikdo ji nechce. Taktéž jsem se setkal s názorem, že klienti naopak hledají nemovitosti v exkluzivní nabídce, protože je nikdo jiný nemá a jedná se tak o výjimečné zboží.

Exkluzivní smlouvu rozhodne ano, ALE jen s kvalitním makléřem

Rozhodně vám doporučuji svěřit svoji nemovitost kvalitnímu makléři a podepsat s ním výhradní, neboli exkluzivní smlouvu. Ochrání vás před případnými komplikacemi, nečekanými úpravami prodejní ceny, nebo nesmyslně dlouhou dobou platnosti nevýhradní smlouvy.Pokud vás zajímá více informací, co vše je součástí exkluzivní smlouvy, kterou nabízím já, pište/volejte. Stejně tak, pokud chcete pomoci např. s prodejem vaší nemovitosti.

Tomáš Rys
Tomáš Rys

Profesionální realitní makléř ze Slaného