Jaké jsou specifika družstevních bytů? Co je potřeba zařídit před prodejem družstevního bytu? Jak stanovit cenu družstevního bytu? A jak převést družstevní podíl? Pokud chcete znát odpovědi na všechny tyto otázky, tak pokračujte ve čtení, protože tento článek vám je dá.
Jaký je rozdíl mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví
VELKÝ. Pokud totiž vlastníte byt v osobním vlastnictví, můžete s ním nakládat dle svého uvážení. To znamená, že ho můžete prodat, pronajmout nebo si ho zrekonstruovat. A co družstevní byt? Ten ve skutečnosti vůbec nevlastníte. Vlastníte jen družstevní podíl s právem nájmu družstevního bytu = jste pouze nájemníkem, který má právo užívat byt. Pravým vlastníkem „vašeho” družstevního bytu je tak ve skutečnosti bytové družstvo, jehož jste členem.
Hlavní rozdíl tak vychází z vlastnického práva, kde klíčovou roli hraje bytové družstvo – fyzické osoby, které byly zvoleny do představenstva bytového družstva. Ve výsledku to znamená to, že s družstevním bytem nesmíte libovolně nakládat. Větší rekonstrukci, prodej či pronájem musí zpravidla schválit právě bytové družstvo.
Co musíte vědět před samotným prodejem družstevního bytu
Ještě než začnete realizovat prodej družstevního bytu, navštivte družstvo, sdělte mu svůj záměr a zjistěte, jak celá akce probíhá. Stanovy družstva totiž mohou prodej dost omezovat. Často například znemožňují, aby byt (přesně bytový podíl) koupil cizinec, cizinec bez trvalého pobytu v České republice nebo právnická osoba.
Zároveň si vyžádejte následující dokumenty o bytě a družstvu, které budou každého zájemce zajímat:
- potvrzení o členství v družstvu a evidenční list
- potvrzení o vaší bezdlužnosti vůči družstvu za nájem a služby
- potvrzení o anuitě (o té se rozepíši za chvíli)
Cena družstevního bytu
Statistika trhu mluví jasně. Ceny družstevních bytů jsou o cca 15 % nižší oproti bytům v osobním vlastnictví. Postup při odhadu tržní ceny je sice podobný, ale cenu dost ovlivňuje právní nejistota, kterou s sebou družstevní vlastnictví nese = o družstevní byty je menší zájem. Proto je zcela zásadní mít naprosto perfektní prezentaci pro prodej, abyste co nejvíce navýšili prodejní cenu a zároveň zkrátili dobu prodeje. A to bez KVALITNÍHO realitního makléře půjde jen stěží. Jen zkušený makléř totiž ví, jak správně takový byt nacenit, nabídnout ho (skvělé texty, profesionální fotografie, videoprohlídka atd.), jak navýšit jeho cenu (např. home staging) a vyvrátit všechny klišé ohledně družstevního bydlení.
POZOR NA NESPLACENOU ANUITU
Ještě o něco náročněji se družstevní byt prodává, pokud máte nesplacenou anuitu. Je to podobný případ, jako byste prodávali byt zatížený hypotékou. Anuita je úvěr, za který družstvo postavilo, koupilo nebo zrekonstruovalo celý bytový dům. A každý člen družstva pak tento úvěr měsíčně splácí. Pokud tedy úvěr ještě není splacený, bude muset ve splátkách pokračovat nový majitel družstevního bytu. A co je zásadní, o výši anuity se bude muset snížit prodejní cena bytu. Asi žádný kupující totiž nebude ochotný zaplatit tržní cenu a navíc ještě splácet anuitu.
TIP, JAK VÝRAZNĚ NAVÝŠIT CENU DRUŽSTEVNÍHO BYTU
Existuje trik, jak můžete prodat družstevní byt téměř za stejnou cenu, jako by byl v osobním vlastnictví. Zkuste se s družstvem domluvit na písemném potvrzení, že do roka převede byt do osobního vlastnictví. Družstva totiž v současné době spíše zanikají a mění svou strukturu na Společenství vlastníků jednotek (SVJ), takže existuje šance, že se domluva na převodu do osobního vlastnictví povede.
Jakmile garanci od družstva získáte, máte vyhráno a cenu bytu můžete zásadně navýšit.
Převod družstevního podílu
Máte kupujícího? Výborně! Teď je potřeba připravit převod práv a povinností. To znamená připravit smlouvu o převodu družstevního podílu, s kupcem ji podepsat a doručit na družstvo ke schválení. Družstvo ze zákona nemá právo převod zamítnout (když dodržíte stanovy družstva), může ale žádat úhradu převodního poplatku, který se většinou pohybuje od 2 000 do 20 000 Kč.
Někdy se také můžete setkat s tím, že družstvo už má smlouvu o převodu družstevního podílu (také smlouva o převodu členských práv a povinností) předpřipravenou. Rozhodně si ji ale nechte zkontrolovat právníkem, ať obsahuje vše co má – vyhnete se tak zbytečným problémům. Rozhodně si smlouvu nestahujte z internetu! Pokud spolupracujete s kvalitním realitním makléřem, ten vám samozřejmě vyladěnou smlouvu poskytne v rámci svých služeb.
Jakmile družstvo převod podílu potvrdí, je prodej družstevního bytu dokončen. Vyžádejte si ještě od družstva potvrzení, že převodem došlo k zániku vašeho nájmu a členství a zároveň potvrzení, že máte vyřešené veškeré závazky. Gratuluji, jste v cíli.
Svěřte prodej družstevního bytu profesionálovi ze Slaného
Pokud chcete prodat svůj družstevní byt, se svým týmem vás budu jistit po celou dobu spolupráce tak, abyste ho rychle, bezpečně a bez starostí prodali za NEJVYŠŠÍ možnou cenu.
