Běžná situace – s velkým očekáváním si pořídíte investiční byt, protože chcete z pravidelného příjmu splácet hypotéku. Najdete si na první pohled slušného nájemníka, od kterého ale po pár měsících nepřijdou peníze za nájem… CO TEĎ? Držte se PŘESNĚ toho postupu.
1. Na účet nepřišly peníze za nájem? Volejte a snažte se najít řešení
Pokud k takové situaci dojde, ihned volejte nájemníkovi a zjistěte, proč vám peníze ještě neposlal. Jsme přece jen lidi. Může jít o pouhé opomenutí termínu, kdy vám nájemce peníze obratem pošle. Nebo se mu zpozdila výplata, je nemocný, sešlo se vícero výdajů, … Společně si tedy stanovte řešení, do kdy vám chybějící splátku uhradí.
2. Společná domluva nefunguje? Upomínka doporučeným dopisem je dalším nutným krokem
V případě, že nájemce vůbec nespolupracuje, má stálé výmluvy nebo dokonce přestane zvedat telefon, není na co čekat. Ihned posílejte upomínku doporučeným dopisem. V té ho oficiálně vyzvěte k zaplacení nájemného v poskytnuté náhradní lhůtě (tu dejte 7 až 10 pracovních dnů) a zároveň mu sdělte možné následky nezaplacení. Těmi mohou být smluvní pokuty (pokud je máte sjednané), úroky z prodlení nebo výpověď z nájmu. Nezapomeňte si kopii upomínky a dodejku o jejím doručení schovat.
VÝHODOU PAK JE SITUACE, kdy se nájemní smlouva na dobu určitou blíží ke konci své platnosti. Vy ji tak dále nebude prodlužovat, a to bez jakéhokoli odůvodnění = neplatící nájemník má povinnost se vystěhovat k datu ukončení platnosti smlouvy.
3. Poslední schůdná šance – výpověď z nájmu dohodou
Když se nájemník dostane do nepříznivé finanční situace (třeba přijde o práci) a je si vědom, že nebude moct nájem splácet, naprosto nejideálnějším řešením je předčasné ukončení nájmu. V případě, že s tím nájemce souhlasí a je ochoten odejít sám, nemusíte mu posílat výpověď, ale pouze oba podepíšete dohodu o předčasném ukončení nájmu.
Bohužel, tou pravděpodobnější situací je, že nájemník dohodu podepsat odmítá a vám tak nezbývá nic jiného, než přistoupit ke krokům, které mohou trvat v nejlepším případě několik měsíců…
4. Výpověď z nájmu s tříměsíční lhůtou
Pokud tedy nájemník:
- nezaplatí v náhradní lhůtě 7 až 10 pracovních dnů
- nemá zájem podepsat předčasnou výpověď z nájmu dohodou
- nekomunikuje s vámi
- a nevypadá to, že by v blízké době nájemné zaplatil
přistupte k výpovědi z nájemní smlouvy. První možností je výpověď z nájmu v rámci tříměsíční výpovědní lhůty pro hrubé porušení povinností nájemce.
Dejte si záležet, aby vámi podepsaná písemná výpověď obsahovala výpovědní důvod, poučení nájemce o možnosti vznést námitky, případně možnost přezkoumání soudem. Výpověď zašlete doporučeně a ponechte si doklad o doručení pro případ sporu. Nezapomeňte, že tříměsíční lhůta začíná prvním dnem následujícího měsíce po doručení výpovědi nájemci.
5. Okamžitá výpověď z nájmu
Když nájemce neuhradí nájem a ani náklady na služby po dobu tří měsíců, jde už o zvlášť závažné porušení povinností a vy tak máte právo doručit okamžitou výpověď z nájmu – platí dnem doručení. Nájemce se následně musí odstěhovat nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Opět nezapomeňte dodržet všechny parametry výpovědi.
6. Co dělat v případě, když se nájemník odmítá vystěhovat
Jak už jsem psal výše, nájemník má právo podat žalobu k soudu v maximální lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy mu byla výpověď doručena. Pokud se vydá touto cestou, tak s ohledem na rychlost českých soudů se řešení celé situace dost protáhne… Zásadní však je, abyste přesně dodrželi celý zmíněný postup v článku a formální náležitosti smlouvy.
Když nájemník odmítá opustit byt a čeká až na soudní rozhodnutí, zatímco vám roste dále dluh na nájemném, můžete jako pronajímatel podat protinávrh v podobě žaloby na vyklizení nemovitosti = exekuci. Exekutor za asistence policie vykáže nájemce a odstraní všechny jeho věci. Než ale podáte žalobu na soud, pošlete nájemci doporučeně předžalobní výzvu.
7. Vystěhování by bylo, ale co vymáhání dlužného nájemného?
Kauce vám pomůže uhradit jeden až dva měsíce nájmů (pokud ji tedy nájemník složil). O úhradu vyššího dlužného nájemného se můžete opět obrátit na soud, kdy vše v krajním případě skončí exekucí. Musíte však počítat s tím, že to celé bude trvat fakt dlouho…
Co určitě nedělejte, pokud nájemník neplatí
Dávejte si pozor, abyste se ve snaze vystěhovat nájemníka sami dopustili trestného činu:
- i když jste majitelem, nemáte právo do bytu vstoupit bez souhlasu nájemníka, protože tím narušujete domovní svobodu a hrozí vám odnětí svobody až na 2 roky nebo peněžní pokuta
- nijak nájemcům nevyhrožujte, protože před policií či soudem jakékoliv vyvíjení nátlaku hraje ve váš neprospěch
- před zákonem neobhájíte odpojení energie
- nemáte právo vyměnit zámek či zazdít vchod a zamezit tak nájemníkovi (byť po skončení smlouvy) v přístupu
Nejlepším řešením je problémům s nájemníkem předejít
Nejlepší cestou je vždy výběr slušného a platícího nájemníka, což teda zní pěkně, ale není to úplně snadné. A to zvlášť, pokud nemáte žádné zkušenosti. Dále určitě po nájemci žádejte složení kauce ve výši dvou měsíčních nájmů (můžete až tři nájmy) a převeďte na něj energie. Zároveň doporučuji vždy pronajímat nemovitost na dobu určitou, a to nejdéle na 1 rok. Teprve když se nájemce prokáže jako solventní, můžete prodloužit smlouvu na více let.
Ideální řešení? Nechte výběr nájemníka na profesionálovi
První dojem je samozřejmě důležitý, ale moc toho neprozradí například o tom, jestli bude mít nájemník na zaplacení nájemného, zda není v exekuci atd. Profesionální realitní makléř má přístup do centrální evidence exekucí a navíc přesně ví, na co se ptát a co všechno zjišťovat, aby eliminoval možné budoucí komplikace.
Svěřte pronájem své nemovitosti profesionálovi ze Slaného
Pokud chcete svoji nemovitost co nejlépe pronajmout, se svým týmem vás budu jistit po celou dobu spolupráce tak, abyste rychle, bezpečně a bez starosti pronajali za NEJVYŠŠÍ možnou cenu a těm nejideálnějším nájemníkům.
