Není to nic příjemného, ale bohužel se to děje… Spousta prodávajících zjistí až při prodeji, že jejich nemovitost má tzv. právní vadu. Může jít například o:
- exekuci zapsanou na nemovitosti
- probíhající soudní spor či zapsané zástavní právo
- věcné břemeno nebo předkupní právo ve prospěch třetí osoby
- nájemní právo ve prospěch třetí osoby
- kolaudaci k jinému účelu, než je účel faktického užívání nemovitosti
- nelegalizované přístavby a vedlejší stavby
- a další
Všechny tyto právní vady jsou překážkou, které brání převodu nemovitosti a jejímu užívání. Proto je důležité před zahájením prodeje provést na nemovitosti důkladnou právní prověrku, zvlášť pokud máte dluhy nebo jste nemovitost zdědili, a následně právní vady s pomocí právníka odstranit (pokud to jde). Je dobré s tím začít co nejdříve, protože některé kroky mohou zabrat i několik měsíců.
Určitě se ale nesnažte jakoukoliv právní vadu před potenciálním kupcem ututlat. Pokud na ní nepřijde on sám, obvykle ji odhalí bankovní odhadce (případ, kdy si kupující sjednává hypoteční úvěr), případně se odkryje až při převodu nemovitosti v katastru. V obou případech má kupující právo na reklamaci, může požadovat její odstranění, slevu z kupní ceny nebo může odstoupit od kupní smlouvy, ve které jsou často pro tento případ sjednané ne zrovna malé sankce.
Kde zjistíte právní vady vaší nemovitosti
Prvním důvěryhodným zdrojem informací je list vlastnictví a katastrální mapa. Oba zdroje jsou zdarma dostupné na webu katastru nemovitostí. Stačí zadat obec, katastrální území a číslo popisné domu, u bytu číslo bytové jednotky a u pozemku parcelní číslo. Během chvíle zjistíte, kdo je vlastníkem nemovitosti, jaký je povolený způsob jejího využití a zároveň zjistíte všechna omezení vlastnických práv spolu s případnými probíhajícími řízeními.
Při nahlédnutí do katastrální mapy zkontrolujte, zda jsou všechny stavby na pozemku zapsány v katastru a porovnejte to s realitou. Zároveň si ověřte, že půdorys budovy odpovídá skutečnému stavu a žádná stavba nezasahuje na cizí pozemek. A určitě si nezapomeňte ověřit možný přístup k nemovitosti přes obecní pozemky a komunikace, případně zřízenou služebnost přes cizí pozemek.
Existují však i právní vady, které z katastru nemovitostí nezjistíte. Nejčastěji mezi ně patří nájemní smlouvy a někdy se stane, že zapsané nejsou ani pozemkové služebnosti, které dříve založila obec. Je dobré se proto obrátí na kvalitního právníka nebo profesionálního realitního makléře.
PRAVNÍ VADY NEMOVITOSTI TROŠKU DETAILNĚJI
1. Zástavní právo na nemovitosti
Zástavní právo je vám prodávajícím většinou velmi dobře známé, protože je nejčastěji spojené s hypotékou od banky, za kterou jste nemovitost pořídili. Občas se můžete setkat i se zástavou od nebankovní společnosti nebo i samostatné fyzické osoby. V listu vlastnictví je zástavní právo zapsané v části C, které slouží pro zápis věcných práv k věci cizí.
Co se týče prodeje nemovitosti zatížené hypotékou, proces je malinko složitější, ale není to není neobvyklého. O tomto tématu jsem sepsal samostatný článek: Prodej bytu s hypotékou je běžnou praxí. Nehledejte v tom vědu.
2. Věcné břemeno
Věcné břemeno je pouhým zastřešujícím pojmem, který se dále dělí na tzv. služebnosti (musíte něco pasivně trpět nebo se něčeho zdržet ve prospěch třetí osoby) a reálná břemena (musíte aktivně něco vykonávat ve prospěch třetí osoby). O jak velký problém jde při prodeji nemovitosti? Záleží na tom, jak moc věcné břemeno omezuje kupujícího a jestli je možné ho odstranit. Vždy je ale nutné na něj kupující předem upozornit.
O všech konkrétních věcných břemenech jsem se rozepsal v článku: Věcná břemena u nemovitostí by neměla uniknout vaší pozornosti.
3. Předkupní právo
Za právní vadu je považováno také předkupní právo k nemovitosti ve prospěch třetí osoby. Jde o určitou komplikaci v prodeji, kdy jste povinni nemovitost nejprve nabídnout původnímu vlastníkovi jako předkupníkovi a počkat, až uplyne doba, která je zákonem stanovená na přijetí nabídky.
4. Probíhající soudní spor, exekuce a insolvenční řízení
Pokud máte na krku dluhy, soudy, hrozící nebo probíhající exekuce, můžete nemovitost platně prodat pouze za podmínek, kdy se dohodnete s exekutory nebo věřitelem, informujete o těchto faktech kupujícího a celý prodej probíhá v součinnosti s exekutorem a za asistence právníka. Vyhnete se tak komplikacím se zablokováním prodeje nebo s neplatností uzavřené kupní smlouvy. Kupní cenu budete muset sice velmi pravděpodobně snížit, ale rozhodně nemovitost prodáte za víc, než kolik by vytěžili exekutoři, pokud by došlo k nedobrovolné dražbě.
5. Nájemní právo ve prospěch třetí osoby
Pokud prodáváte nemovitost, ve které bydlí nájemce, je důležité o tom informovat kupujícího, protože ten z katastru nemovitostí nemusí nájemní právo zjistit – jeho zápis je pouze dobrovolný. Nájemník je pak pro kupujícího překážkou v případě, že nemovitost kupuje pro vlastní bydlení a ne jako investici.
Velkým problémem pak v praxi je, pokud pronajímáte nemovitost na dobu neurčitou. V tom případě doporučuji pokusit se ukončit nájemní vztah podle podmínek v nájemní smlouvě, je-li to možné. Když to nelze, pak se musíte řídit primárně zákonem. Samozřejmostí je vyklizení bytu po nájemníkovi. V ideálním případě byste měli nemovitost očistit i v tom smyslu, aby na ní žádné fyzické osoby neměly trvalé bydliště a právnické osoby své sídlo.
6. Stavba na černo a kolaudace v rozporu se stavebním povolením
Černá stavba je taková stavba, kterou jste provedli bez příslušného povolení. Může to být přístavba domu, garáž, terasa,… Je proto důležité ji před prodejem zlegalizovat. Není to však jednoduchý proces – hrozí vám zejména pokuty.
Právní prověrka nemovitosti by také měla zahrnovat to, k jakému účelu je stavba zkolaudována. U bytu si ověřte, zda opravdu prodáváte bytovou jednotku a ne takzvaný obytný nebytový prostor = atelier nebo studio. V tom případě byste museli snížit kupní cenu. Podobný postup vás čeká i u staveb, které nebyly v minulosti zkolaudovány vůbec nebo nebyly zkolaudovány jako rodinné domy či rekreační objekty určené k bydlení. Jde např. o chaty s evidenčním číslem, které nemají číslo popisné. V takovém případě na nemovitosti nejde zřídit trvalé bydliště a její cena je nižší oproti domům určeným k bydlení.
Jak nemovitost zatíženou právní vadou prodat
Nemovitosti zatížené právními vadami se většinou prodávají hůř a za nižší cenu než nemovitosti nezatížené. Určitě ale nemá smysl, když budete před kupujícím právní vadu jakkoliv zamlčovat. Navíc musí být uvedena i v kupní smlouvě! V možných případech je určitě potřeba právní vadu před prodejem odstranit. Pokud tak na prodej své nemovitosti spěcháte nebo se vám nechce s takto komplikovanou záležitostí ztrácet čas, doporučuji se obrátit na kvalitního realitního makléře.
Svěřte svou nemovitost profesionálovi ze Slaného
S právními vadami mám už mnoho zkušeností. Najdeme společně nejlepší řešení a se svým týmem, který zahrnuje i zkušeného právníka, vás následně budu jistit po celou dobu spolupráce tak, abyste rychle, bezpečně a bez starostí prodali nemovitost za NEJVYŠŠÍ možnou cenu.
