Nabídky investorům

Nemovitosti a s nimi související daně. Které to jsou?

Víte, které daně se aktuálně vztahují na váš dům, byt, chatu nebo pozemek? Tento praktický průvodce vám v tom udělá jasno, ať už nemovitost kupujete, prodáváte, pronajímáte, dědíte nebo jste ji dostali darem.
daň u nemovitosti

Pokud vlastníte nemovitost, automaticky se na vás váže i povinnost placení daní. Setkáte se tak s daní z nemovitých věcí, s daní při prodeji, pronajímání, při dědickém řízení nebo při obdržení nemovitosti darem. Prvně se ale pojďme blíže podívat na tu daň, kterou už rozhodně platit nemusíte. 

Daň z prodeje nemovitosti. Kdo ji platí? Nikdo. Byla zrušena 

Daň z nabytí nemovitosti (dříve daň z převodu nemovitosti), jste museli řešit ve chvíli, kdy jste nemovitost koupili. Do listopadu 2016 ji platil prodávající, následně bylo placení 4 % z kupní ceny na bedrech kupujícího. 26. září 2020 však byla daň z nabytí nemovitosti definitivně zrušena.

Daň z nabytí nemovitosti zrušena
Daň z nabytí nemovitosti byla definitivně zrušena

Pozor! V prvním odstavci jsem zmínil ještě jednou daň, která už je též zrušena. Víte, která to je? Pokud ne, čtěte a v průběhu článku se to dozvíte.

Daň z nemovitých věcí (dříve daň z nemovitosti) 

Získali jste v minulém roce nemovitost? V tom případě byste měli vždy do 31. ledna tohoto roku podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí. Stejná povinnost vás čeká, když: 

  • nemovitost vlastníte už déle a minulý rok se změnily okolnosti podstatné pro stanovení daně, např.:
    • změnili jste výměru (i na základě revize katastru nemovitostí) 
    • došlo ke změně druhu pozemku 
    • nastala změna v užívání stavby  
    • máte na nemovitosti novou nástavbu nebo přístavbu  
    • nemovitost jste částečně zlikvidovali 
  • darovali nebo prodali jste část nemovitosti a stále vlastníte nějakou nemovitost ve stejném kraji 

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí podáváte pouze jednou po nabytí/prodeji/změně nemovitosti a následně každý rok automaticky dostanete informaci o částce, kterou musíte zaplatit. Při částce do
5 000 Kč je splatnost daně do konce května.

danove priznani jednicka
Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí podáváte pouze jednou

Přiznání vždy podáváte na finanční úřad v kraji, ve kterém se nachází vaše nemovitost. Pokud máte více nemovitostí v různých krajích, podáváte za každý kraj jedno přiznání (nemovitosti v rámci jednoho kraje jsou na jednom přiznání). Pokud už nemovitost nevlastníte (darovali jste ji, prodali nebo nějak jinak pozbyli), musíte to oznámit finančnímu úřadu. 

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti v osobním vlastnictví

Sazba z prodeje nemovitosti je u fyzických osob 15 % z čistého zisku = patnáct procent odvádíte až z rozdílu ceny, za kterou jste nemovitost prodali, a částkou, za kterou jste ji původně koupili. Pokud jste nemovitost prodali za méně, žádnou daň neplatíte. Stejně tak jste od daně osvobozeni, pokud:

  • nemovitost koupenou po 1. lednu 2021 prodáte se ziskem po více jak 10 letech (u nemovitosti pořízené před 1. lednem 2021 platí pouze 5leté vlastnictví) 
  • v nemovitosti alespoň 2 roky bydlíte (doložíte např. placením energií nebo služeb)
  • do 1 roku použijete peníze z prodeje na pořízení jiné nemovitosti („uspokojíte potřeby vlastního bydlení”)
Daň z příjmu při pronájmu nemovitosti

Ať už pronajímáte bytový nebo nebytový prostor (např. garáž), vztahuje se na vás povinnost zaplatit daň. Ta je opět 15 % z čistého zisku – nezapočítáváte platby za energie a služby.

Dobrou zprávou je, že do reálných výdajů můžete započítat všechny náklady spojené s pronájmem. A těch může být opravdu mnoho, např. daň z nemovitých věcí, náklady na nábytek, náklady na údržbu a opravy, pojištění nemovitosti, případně poplatek realitní kanceláři, která vám pronájem bytu zprostředkovala. Nezapomeňte však, že od všeho musíte mít doklad. Pokud žádné náklady neevidujete, můžete na výdaje použít paušál, který je 30 %.

naklady na opravy
Náklady na opravy a údržbu nemovitosti můžete započítat do výdajů

Daň z pronájmu neplatíte, pokud jako zaměstnanec si za pronájem vyděláte méně než 6 000 Kč/ročně.

Dědická daň – zrušena. Pozor ale, pokud nemovitost budete chtít prodat

Majetek získaný v dědickém řízení je od všech daní osvobozený. Dědická daň byla od roku 2014 zrušena úplně, dědictví se aktuálně vnímá jako bezúplatné nabytí a je podle zákona osvobozeno od daně z příjmů. Ovšem počítejte s náklady na notáře, popřípadě na odhad ceny nemovitosti atd.

Problém však může nastat, pokud se jako dědic rozhodnete nemovitost do 5 let po nabytí prodat. Podle Zákona o dani z příjmu budete muset jako fyzická osoba zaplatit 15% daň. V případě, že nemovitost prodáte po 5 letech po nabytí, daň z příjmu neplatíte. A jestli jste manželem/manželkou nebo dědicem v přímé linii (dítě, vnouče, rodič, prarodič), pětiletá lhůta se zkracuje o dobu, po kterou byla nemovitost prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele (zemřelého).  

Příklad: Pokud jako syn zdědíte dům po rodičích, ve kterém prokazatelně žili patnáct let, můžete nemovitost obratem prodat a daň z příjmů za ni neplatíte.  

A ještě poslední 2 informace k dědické dani. Pokud hodnota zděděné nemovitosti přesahuje 5 000 000 Kč, je to nutné oznámit příslušnému finančnímu úřadu. A nezapomeňte při zdědění nemovitosti na placení daně z nemovitých věcí.   

Daň z příjmu při obdržení nemovitosti darem

Darovací daň, stejně jako daň dědická, byla zrušena zákonem o daních z příjmů roku 2014. Veškeré příjmy z darů jsou už několik let součástí běžné daně z příjmů, která pro fyzické osoby činí 15 % a pro právnické osoby 19 %. 

Osvobozeni od této daně jste v případě, pokud patříte do přímé i vedlejší linie dárce:

  • přímá linie – manžel/manželka, děti, rodiče, prarodiče, vnoučata
  • vedlejší linie – příbuzní v řadě pobočné (tedy sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety), manželé dětí (zeťové a snachy), děti manžela (nevlastní děti), rodiče manžela (tchán, tchýně), manželé rodičů (nevlastní rodiče)
  • a také osoby, které s obdarovaným žily nejméně 1 rok před darováním ve společné domácnosti
Přímá a vedlejší linie
Osvobození od daně mohou být členové přímé i vedlejší linie 
Předejděte problémům s berňákem. Mějte daně v pořádku 

Pokud cokoliv ohledně daní potřebujete, kontaktujte mě. Spolupracuji s ověřenou daňovou poradkyní, která vám s daněmi souvisejícími s vaší nemovitostí kvalitně a ochotně pomůže. 

A pokud budete chtít svoji nemovitost rychle a za nejvyšší možnou cenu prodat/pronajmout, se svým týmem vám pomůžu zase já = svěřte svou nemovitost profesionálovi ze Slaného. 

Tomáš Rys
Tomáš Rys

Profesionální realitní makléř ze Slaného