Nabídky investorům

Tomáš Rys

Jak prodat pozemek a být v balíku

Prodej pozemku není jen o sepsání inzerátu. Jak postupovat, abyste se vyhnuli všem problémům a prodali ho za maximum peněz? Tak o tom je tento článek.
byt v baliku penize

Jste vlastníkem pozemku, který jste se rozhodli z jakéhokoliv důvodů prodat? Pak se vám budou tutově hodit informace, jak postupovat, abyste se vyhnuli nejčastějším chybám a získali z prodeje maximum peněz. O to přece jde. Každopádně počítejte s tím, že pro to budete muset udělat víc než jen sepsat inzerát. 

Tak pojďme na to. A pěkně od začátku.

Prodej pozemku bez realitky, nebo s ní – jde o zásadní rozhodnutí

Prodej pozemku můžete realizovat buď sami, nebo s pomocí realitního makléře. Pokud zvolíte první možnost s tím, že chcete jednoduše ušetřit na provizi pro makléře, buďte připraveni na to, že vám to celé zabere mnohem více času, energie a v konečném důsledku pravděpodobně i peněz, než jste si na začátku mysleli. Pokud jste si tohoto faktu vědomi, tak vzhůůůru do prodeje. Tady jsou důležité informace, které k úspěchu budete potřebovat.

Tip k přečtení 1: „Zkusím si ten byt prodat sám. Aspoň ušetřím na provizi.” Je při obchodu za miliony prostor na zkoušení, nebo je lepší variantou spolupracovat s makléřem? Poradí článek: Je prodej nemovitosti bez realitky cestou k většímu bohatství?

Tip k přečtení 2: Chystáte se prodat svoji nemovitost a nevíte, jakou výši provize od makléře očekávat? Jaká je tedy běžná cena za jeho služby, co všechno provize obsahuje, kdo a kdy ji platí… Článek o provizích odpoví.

schody dite narocnost
Pokud si budete prodávat pozemek sami, cesta nebude jednoduchá

Co je to pozemek

Katastrální zákon č. 256/2013 Sb. definuje pozemek jako část zemského povrchu vymezenou určitou hranicí. Jak je ve skutečnosti pozemek velký (jakou má výměru) a jaký je možný způsob jeho využití (druh pozemku), to vám zcela jasně řekne zápis v katastru nemovitostí. Ten v naprosté většině případů odpovídá realitě, ale najdou se i případy, kdy se zápis a skutečnost mohou rozcházet – např. když vaši rodiče dovolili sousedovi posunout si plot o metr a „nějaký katastr” tehdy neřešili. 

Důležité je vědět, že vždy platí zápis v katastru co se týče hranic, plochy, vlastnických práv a břemen. A pokud byste jej chtěli změnit, musíte si nechat vypracovat nový geometrický plán a zahájit na katastrálním úřadě samostatné řízení. 

Pozemek nebo parcela? Ať v tom máte jasno 

Velmi často tvoří jeden pozemek několik parcel. A při prodeji budete spíše pracovat s parcelami = do kupní smlouvy musíte uvést parcelní čísla pozemků. Např. u rodinného domu je typické, že obsahuje minimálně dvě parcely: stavební parcelu, na které stojí dům, a druhou samostatnou parcelu tvořící zahradu. 

Není pozemek jako pozemek

Stavba, louka, pole,…? To je základní informace, která bude kupující zajímat – jak budou moct vámi nabízený pozemek využít. Budou si na něm moct postavit vysněný rodinný dům, rekreační objekt nebo jen zasadit ovocné stromy a založit záhonky? Pokud si nejste jistí, jaký je způsob využití vašeho pozemku, podívejte se do katastru nemovitostí (jde to i jednoduše online), ale hlavně do územního plánu – ten je zásadní (může stát, že v katastru nejdete pozemek jako ornou půdu, ale ve skutečnosti to je pozemek stavební). Případně zajděte na úřad územního plánování a tam vám řeknou veškeré podrobnosti.

zahradnik zaleva zahradku
Budou se moct na pozemku stavět nebo třeba jen zahradničit?

Druhy pozemků, na které můžete narazit: 

  • zastavěná plocha a nádvoří
  • zemědělský pozemek
    • orná půda
    • chmelnice
    • vinice
    • zahrada
    • ovocný sad
    • trvalý travní porost
  • lesní pozemek
  • vodní plocha
  • ostatní plochy 

V případě, že se chystáte prodávat pozemek, který je stavební, pak se vyplatí zjistit, jak velkou část pozemku může kupující pro stavbu využít (tzv. zastavitelnost pozemku), jaký typ stavby na něm může postavit a další podrobnosti. Pokud máte pozemek, na kterém se nedá stavět, tak zapátrejte na úřadech, zda nepřichází možnost změny jeho využití.

Další „formality”, které byste neměli před prodejem opomenout

Už víte o jaký druh pozemku se jedná? Výborně. Tak pojďme dál. Měli byste také znát přesnou rozlohu pozemku, jeho tvar, orientaci a případnou svažitost. Především u stavebních pozemků bude kupující rozhodně zajímat i možnost přístupové cesty a zavedené sítě (pokud má pozemek příjezdovou cestu a zavedené sítě, jeho hodnota výrazně roste). 


Zároveň byste měli věnovat pozornost i okolí nabízeného pozemku. Jiný potenciál bude u parcely s krásným výhledem do údolí nebo na les, jinak se vám bude prodávat parcela hned u cesty nebo s továrnou za plotem. Nezapomeňte také zjistit, jestli pozemek např. neleží v záplavové oblasti, zda na něm není ochranné pásmo lesa, elektrické vedení nebo jiné omezení, které by zkomplikovalo stavbu na pozemku.

vyhled z pozemku
Výhled z pozemku, za který si kupující rádi zaplatí

Tip k přečtení 3: Věcná břemena, služebnosti, reálná břemena… Omezení, jejichž existence netěší kupující ani prodávající, protože přidělávají starosti a často snižují cenu nemovitosti. Jak si s nimi poradit? Článek „Věcná břemena“ to prozradí.

Tip k přečtení 4: Chcete prodávat nemovitost? Pak je vaší povinností zajistit její bezvadný právní stav. Pokud totiž na právní vadu narazí až kupující, zbývá většinou příliš málo času k jejímu vyřešení. Pokud vůbec řešit jde… Více v tomto článku: Právní vady nemovitosti.

Potřebné dokumenty k prodeji

  • list vlastnictví (katastr nemovitostí)
  • nákres z katastrální mapy (katastr nemovitostí )
  • nabývací titul k pozemku (kupní smlouva, dědický výměr atd.)
  • výměra pozemku (metry čtvereční)
  • na jakých parcelách se pozemek rozkládá (katastr nemovitostí)
  • druh pozemku (katastr nemovitostí)
Jak určit cenu pozemku

Základní stavební kámen celého prodeje = zjistit skutečnou tržní cenu pozemku. A to pro laika může být velký oříšek. K orientační ceně určitě pomohou inzeráty obdobných pozemků v dané lokalitě, různé online kalkulačky pro odhad ceny pozemků, dostupné cenové mapy pro všechny pozemky v ČR atd. Každopádně stále platí, že sebelepší algoritmus nenahradí zkušenosti člověka, který se ve světě realit pohybuje každý den. 

Realitní makléři mají totiž přístup do databází, do kterých se „běžný smrtelnik” nedostane, takže mohou provést odhad mnohem přesněji. Navíc kalkulují i s dalšími faktory, které cenu ovlivňují – např. orientace pozemku, okolí, dopravní dostupnost, zasíťování, občanská vybavenost (školka, škola, restaurace, obchody,…) a mnoho dalšího. 

Tip 1: Pokud máte například zahradu, která je v zastavitelném území obce, můžete takovou zahradu prodat za hodnotu stavebního pozemku. A ta je obecně o dost vyšší, než hodnota pozemku, na kterém se stavět nesmí.

Tip 2: Pokud si nejste jistí, jak ohodnotit váš pozemek, obraťte se na mě. Rád vám s odhadem tržní ceny pozemku pomůžu, a to zdarma. Bližší informace najdete v tomto článku: Odhad tržní ceny nemovitosti.

Tak a teď konečně můžete tvořit inzerát

Do inzerátu sepište všechny údaje, o kterých jsme se tu doposud bavili. A nezapomeňte to nejdůležitější – připojit fotografie, případně video pozemku. Úplně nejlepší pro prodej je video pořízené dronem. Pokud tohle všechno máte, vyvěste inzerát na nejnavštěvovanější webové portály, kterými jsou sreality.cz nebo reality.idnes.cz. Stejně tak dejte o prodeji pozemku vědět na svých sociálních sítích a ve facebookových skupinách, kde se nemovitosti k prodeji/pronájmu nabízí. A už jen čekejte, až se ozve případný zájemce.

fotografie z dronu
Fotky z dronu dodají inzerátu šmrnc

Bohužel, někdy se stává, že inzerát zapadne mezi ohromnou nabídkou dalších nemovitostí a na odpověď tak budete čekat marně. V tu chvíli je lepší oslovit kvalitního realitního makléře, který vám s profesionální prezentací nemovitosti pomůže tak, abyste svůj pozemek prodali co nejrychleji a za maximum peněz. 

Vzhůru na prohlídky

Počítejte s tím, že když se zájemci začnou ozývat, budou mít spoustu, někdy i nerelevantních, dotazů a budou se snažit snižovat cenu. Tak ať jste na to psychicky připraveni. A samozřejmě si budou chtít pozemek prohlédnout na vlastní oči. Určitě se tak vyplatí, ideálně ještě před focením/točením pozemek zkontrolovat, posekat trávu, vytrhat plevel, posbírat odpadky atd. Prostě udělejte vše, co se dá, aby byl pozemek co nejpěknější. Lidé totiž nakupují očima. A rozhodně při prohlídkách nic před kupujícími netutlejte. Jakákoliv zamlčená informace se vám pak může vymstít zmařením prodeje nebo pozdějšími nároky a sankcemi.

VÍTE, ŽE za tzv. skryté vady nese plnou odpovědnost prodávající, a to do 5 let od předání nemovitosti? V této lhůtě může nový majitel podat reklamaci, pokud na nemovitosti skrytou vadu objeví, a žádat kompenzaci. Po uplynutí této doby už nikoliv. 

Administrativa, administrativa a zase administrativa… 

Pokud už máte vážné zájemce na koupi pozemku, můžete přistoupit k dalším, ne zrovna moc záživným „formalitám”. Rozhodně doporučuji podepsat dohodu o rezervaci pozemku, která musí obsahovat všechny náležitosti včetně rezervačního poplatku nebo způsobu financování prodeje. Rozhodně nespoléhejte na vlastní dovednosti nebo smlouvy stažené z internetu. VŽDY využijte služeb právníka nebo kvalitní realitní kanceláře, která s právníky spolupracuje.

smlouva od pravnika
Rozhodne si nechte vytvořit smlouvy od právníka

Tip k přečtení 5: Správná rezervační smlouva vám dá značnou dávku jistoty po celou dobu koupě/prodeje nemovitosti. K čemu konkrétně slouží? Co vše musí obsahovat a na co si dát pozor? Odpoví článek: Rezervační smlouva na nemovitost a složení rezervačního poplatku.

Po rezervační smlouvě přichází na řadu kupní smlouva, pro kterou platí to samé – vždy by ji měl připravit nebo alespoň zkontrolovat odorník. Dále vás nemine sjednání úschovy finančních prostředků a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Určitě se vyplatí také sepsat protokol o předání pozemku.

Tip k přečtení 6: Ať už jste v roli prodávajícího, nebo kupujícího, mějte uhrazení kupní ceny nemovitosti ošetřené tak, abyste nepřišli ani o halíř. Záruku takového bezpečí vám dá např. advokátní úschova.

Tip k přečtení 7: Jednoduchý návod, krok za krokem, pro hladký průběh celého převodu nemovitosti na nového majitele. Inspirujte se článkem: Přepis nemovitosti na katastru – jak na to, abyste se hladce stali vlastníkem = budete přesně vědět, co a jak máte dělat.

Tip k přečtení 8: Hurááá! Kupní/nájemní smlouva je podepsána a vás čeká poslední krok – předat nemovitost novým majitelům. Jak by mělo takové předání správně vypadat a co konkrétně musí obsahovat předávací protokol?

Všechny tyto administrativní záležitosti s prodejem pozemku vás budou stát dost času, energie a taky nějaké peníze – musíte zaplatit kolky, vypracování smluv, za výpisy z katastru a další nejrůznější dokumenty. Tak s tím počítejte. 

stres
Administrativní záležitosti mohou být zdlouhavé a náročné
5 závěrečných tipů k prodeji pozemku
  1. promluvte si osobně se sousedy – velmi často uvítají příležitost rozšířit svůj vlastní pozemek, jen se o ní musí dozvědět
  2. pokud se v okolí staví nové bytové domy nebo komerční prostory, kontaktujte developera – pokud se pro danou oblast nadchli, mohou mít zájem i o váš pozemek
  3. v případě, že prodáváte louku, rozsejte a nechte vykvést na pozemku luční květiny, aby byl krásnější
  4. při prohlídce určitě nestačí, když se zájemci podívají na pozemek přes plot – ukažte jim hranice pozemku, sítě, popovídejte si o sousedech, celé lokalitě, samosprávě a dalších aspektech, které mohou mít významně pozitivní vliv na uzavření obchodu
  5. neříkejte zájemcům, co mají s pozemkem dělat, pokud tam nechtěji nebo nemohou bydlet – prodávejte půdu pro všechny typy potenciálního využití, protože nikdy nevíte, co kupujícího zaujme (chov dobytka, zemědělství, energetické farmy atd.)
TIP NAD ZLATO: svěřte prodej KVALITNÍMU realitnímu makléři

A pokud se chcete opravdu vyhnout všem nervům, vyplatí se svěřit prodej pozemku kvalitnímu realitnímu makléři. Ten za vás vyřeší vše a díky jeho zkušenostem budete mít jistotu, že celý obchod proběhne bez problémů a vy získáte za svůj pozemek opravdové maximum. Za prodej vlastními silami a s ním spojenou administrativou, právníky atd. sice zaplatíte o něco méně než za provizi pro makléře, ale musíte investovat spoustu času a úsilí s nejistým výsledkem. Kvalitní realitní makléř má díky své praxi zkušenosti a know-how, jak prodej vést, aby byl úspěšný. 

Svěřte prodej svého pozemku profesionálovi ze Slaného

Pokud chcete svůj pozemek prodat, se svým týmem vás budu jistit po celou dobu spolupráce tak, abyste rychle, bezpečně a bez starosti prodali za NEJVYŠŠÍ možnou cenu.

tomas rys slansky makler
Tomáš Rys – slánský makléř
Tomáš Rys
Tomáš Rys

Profesionální realitní makléř ze Slaného

Nejnovější příspěvky
Štítky