Tomáš Rys

Prodej rodinného domu – co vyžene cenu na MAXIMUM

Každý chce prodat svůj dům za maximum. Prodejní cenu ale ovlivňuje mnoho faktorů. Které konkrétně ji vyženou směrem nahoru a co ji naopak sráží? Tak o tom je tento článek.
zena vzruseni wow

Když se z jakéhokoliv důvodu rozhodnete prodat svůj rodinný dům (zdědili jste ho, stěhujete se jinam za prací atd.), tak to, co vás samozřejmě nejvíce zajímá je: „Kolik za něj dostanu”. Těch faktorů, které výslednou cenu nejvíce utváří, je velká řada. A i když se některé liší a mění v průběhu času a jiné regionální poptávce, základ zůstává dlouhodobě všude stejný. Vždy se vše točí hlavně kolem toho, kde se nemovitost nachází, v jakém je stavu a jak je velká. A tyto tři hlavní okruhy aspektů znamenají různé vlastnosti samotného domu i jeho okolí. 

Pojďme se na ně tedy podívat konkrétně.

1. Lokalita, ve které se dům k prodeji nachází

Místo, kde dům stojí, má u většiny případů na cenu nejzásadnější vliv. Např. nemovitost v lukrativní vilové čtvrti v Praze má výrazně vyšší tržní cenu než ledajaký činžovní dům třeba v Litvínově. Lokalita způsobuje rozdíly v cenách i stovky procent. I v rámci jedné ulice se mohou ceny lišit klidně o desítky procent. Stačí, aby jeden dům byl vedle parku s pěkným výhledem a druhý s výhledem do rušné ulice. Stejně tak je to i se zájmem o koupi – o rodinný dům v malé obci bez pořádného zázemí bude menší zájem než o dům ve městě nebo na jeho okraji, které nabízí klidné bydlení a lidé tu mají vše na dosah ruky. Primárně jde o dopravní dostupnost = vzdálenost autobusu, tramvaje, metra,… od domu, a o občanskou vybavenost = jak daleko jsou obchody, úřady, restaurace, sportoviště, doktoři, školky, školy,…

cas hodiny
To za jak dlouho budete např. v obchodě, škole, na autobuse,… hraje významnou roli  

Cenu domu stejně tak ovlivňuje potenciál lokality. Pokud se plánuje rozvoj místní vybavenosti (developerský projekt, nové obchodní centrum, autobusová zastávka,…) nebo třeba napojení na dálnici, bude hodnota růst. Nová chystaná rychlostní silnice pod okny vašeho domu naopak cenu sníží. 

2. Typ rodinného domu a jeho architektonický styl

Samostatně stojící rodinný dům nebo řadový? Vede první možnost, která „nenalepuje“ dům na sousedy, což s sebou může přinášet řadu nevýhod. Lidé tak rozhodně preferují kompletně samostatnou nemovitost. Kompromisem pak může být koncová nemovitost, tzv. polořadovka.

Co se týče architektonického stylu, výběr je záležitostí individuálních preferencí. Nicméně jsou styly, které se prodávají hůře a za nižší ceny, protože vyšly z módy. Patří k nim například tzv. podnikatelské baroko, které je typické svou okázalostí, nabubřelostí a silným projevem ega rychle zbohatlých podnikatelů v 90. letech. Naopak vyšší ceny mají secesní, barokní, renesanční, kubistické nebo funkcionalistické domy z první republiky. A samozřejmě dnešní moderní novostavby.

skaredy dum
Typická ukázka podnikatelského baroka – vila v Předboji ve Středočeském kraji

3. Stáří rodinného domu, jeho technický stav a konstrukce

80 let starý dům s různými neduhy bude vždy levnější než novostavba, která si ve výhledu několika let nežádá žádné větší investice. Trendy totiž ukazují, že lidem se už nechce tak pouštět do rekonstrukcí jako tomu bylo dřív. Jednoznačně vítězí dobrý stav a možnost okamžitého a bezproblémového bydlení. 

Více peněz tedy dostanete za novější stavbu nebo tu zrekonstruovanou, u které záleží na rozsahu celé rekonstrukce = technickém stavu nemovitosti. Nová okna, elektrické rozvody, odpady, podlahy případně zrekonstruovaná kuchyň nebo koupelna jsou rozhodně úpravami, které kupující ocení. To však neznamená, že před prodejem máte svůj dům takto zrekonstruovat, abyste zvýšili jeho hodnotu – vynaložená energie, čas a finance se vám z velké pravděpodobnosti nevrátí v takové výši, jak byste si představovali.   

Velmi důležitým aspektem prodejní ceny jsou i materiály (tradiční cihla, moderní pórobetonové tvárnice, vápenopískové tvárnice, dřevo,…) a technologické postupy použité při výstavbě nebo rekonstrukci, které s v konečném důsledku podílí na provozních nákladech = čím nižší a úspornější, tím lépe.  

DOPORUČUJI: U staršího domu, u kterého se mohou skrývat různé technické nedostatky, doporučuji provést znalecký posudek od odborníka. Více o této problematice jsem se rozepsal ve článku: Skryté vady u nemovitostí: co si ohlídat a jak je případně řešit. A kromě technického stavu berte v potaz i právní stav. Jakákoliv věcná břemena, exekuce, omezení u příjezdové komunikace a další zatížení mohou poslat cenu dolů. Doporučuji si přečíst tento článek: Právní vady nemovitosti. Odhalte tyto „kostlivce ve skříni” už před prodejem.

4. Specifikace pozemku a zahrada

Rovinatý a ve všech částech bezproblémový terén má navrch nad kaskádovitým nebo jinak svažitým a atypicky tvarovaným pozemkem, který ztěžuje jeho pohodlné užívání a údržbu. Co se týče výměry pozemku, tak s celkovou plochou samozřejmě stoupá i jeho cena. Když je však pozemek více rozlehlý, vyplatí se v některých případech ho rozdělit na dva a provést samostatné prodeje (rozlehlý pozemek totiž navyšuje prodejní cenu a tím zbytečně zužuje cílovou skupinu).

Na ceně se také odráží samotná podoba zahrady. Zvyšuje ji udržovaná zahrada navržená architektem a také příslušenství, se kterým stoupá komfort užívání = terasa, venkovní kuchyně, grilovací koutek,… nebo pak pěstování ovoce a zeleniny, kvalitní zeleň atd.

grilovani masa
Možnost pořádné letní grilovačky zaručeně táhne   
5. Vybavení a příslušenství rodinného domu 

Garáž, to je jedna z prvních věcí, na kterou se mě zájemci o koupi rodinného domu ptají. A jestli vybudovaná není, počítá se kladně do ceny zastřešené parkovací stání nebo alespoň parkovací plac přímo u domu. K výhodám patří i sklep, dílna či kůlna s dostatkem úložných prostor.

S cenou určitě pozitivně zahýbe i kvalitní oplocení – pokud celý pozemek vašeho rodinného domu lemuje kvalitní oplocení, kterému dominuje bytelná vstupní brána, pak určitě prodáte rychleji a za vyšší cenu, než když budete nabízet stejný dům, který je ze všech stran snadno přístupný. Stejně tak můžete uvažovat i o jiných prvcích, co slouží k ochraně majetku a soukromí – bezpečnostní dveře a skla v oknech, venkovní žaluzie, kamerový systém, alarm apod.). Kladný dopad na cenu budou mít i například solární panely na střeše, tepelné čerpadlo nebo třeba domácí čistírna vod.

solarni panely na dome
Solární panely na střeše rodinného domu

A pak jsou tu samozřejmě zahradní bazény. Jejich obliba je v České republice obrovská a není tak divu, že při prodeji domu se z takové vodní plochy stává významné plus. Zvlášť v dnešní době. Konkrétní vliv na cenu pak vychází z velikosti, druhu a stáří bazénu. Propracované a třeba i zastřešené typy s vyhříváním, protiproudem nebo pak spojené se saunováním mohou váš dům zdražit o stovky tisíc korun.

6. Vlastní studna a další zdroje a sítě

Vlastní studna nebo hloubkový vrt na pozemku rodinného domu se řadí k esům v rukávu, která postrkávají cenu směrem vzhůru. A to i pokud se využívá jen částečně, například pro zavlažování zahrady. Dále se do hodnoty výrazně promítá, zda je dům řádně napojený na elektřinu, plyn, kanalizaci a obecní vodovod. 

7. Velikost rodinného domu, počet místností, dispozice a orientace oken

Čím větší, tím žádanější a lepší? Jak kdy. V tomto ohledu nejčastěji vyhrává zlatá střední cesta = rodinný dům se zhruba 5 až 6 místnostmi rozmístěnými v adekvátním prostoru. Záleží samozřejmě i na dispozici. Oblíbené jsou dvoupatrové varianty domů, kdy je v přízemí obývací pokoj, kuchyně a koupelna a nahoře ložnice a další pokoje s další koupelnou pro pohodlí a soukromí každého člena rodiny. Stejně tak jsou ale oblíbené i jednopatrové bungalovy. Co se ale týče základní úměry, ta platí = víc prostoru bude mít vyšší cenovku. Rozlehlá vila bude vždy dražší než bungalov 3+1.

Poslední věcí, kterou bych chtěl zmínit, je orientace oken a výhled. Světlo ve všech částech domu je totiž vždy vítanou výhodou. V ideálním případě, když se dá z domu vyhlédnout do všech světových stran. A v tom nejideálnějším je tomu uzpůsobené uspořádání místností, aby například do obýváku dopadalo po většinu dne množství slunečních paprsků a s nimi přirozené světlo. No a hezký výhled, to je deviza, která prodává – pokud máte krásný výhled na město, do parku nebo do dalekého okolí, prodáte za vyšší cenu a mnohem rychleji než kdyby tomu bylo naopak.

vyhled z okna
Hezký výhled z okna má vliv na cenu rodinného domu
První dobrý dojem zvyšuje prodejní cenu vašeho domu

Lokalitu a občanskou dostupnost ovlivnit nemůžete, ale první dojem, který vyvolá interiér a exteriér vašeho domu, ten zlepšit můžete. Čas, který tak věnujete přípravě nemovitosti na prohlídky se určitě vyplatí. Základem je úklid a odstranění rušivých prvků i pachů. O úroveň výš pak je home staging, který pomáhá vyvolat pozitivní dojem, ukazuje rodinný dům v tom nejlepší světle a vystihuje jeho potenciál. 

Více o tom, jak vám pomůžu proměnit nemovitost ve „zlatý důl” si můžete přečíst na této stránce mého webu: Příprava nemovitosti do prodeje.

Odhad tržní ceny nemovitosti z vás udělá vítěze nebo poražené

Stanovení tržní ceny je alfou omegou každého prodeje nemovitosti. Buď vyděláte, nebo proděláte. Jiná možnost neexistuje. Majitelé, kteří se rozhodnou prodávat svoji nemovitost sami, mají totiž velmi často zkreslené představy o prodejní ceně a jednoduchosti jejího určení. Myslí si, že když se podívají na realitní server (např. Sreality) a najdou podobné nemovitosti k prodeji ve městě, mají vyhráno. Netuší však, že často porovnávají jablka s hruškami a jejich odhad nemovitosti se může od skutečné prodejní ceny lišit klidně i o statisíce. 

vitezstvi hokej
S kvalitním odhadem tržní ceny nemovitosti máte nakročeno k vítězství

Podrobnější informace o důležitosti správného odhadu tržní ceny nemovitosti se dozvíte na této stránce mého webu. Najdete na ní i jednoduchý formulář, který když vyplníte, nezávazně a zdarma vám provedu maximálně přesný odhad tržní ceny bytu, rodinného domu i pozemku.

Svěřte prodej svého domu profesionálovi ze Slaného

Pokud chcete svůj rodinný dům prodat, se svým týmem vás budu jistit po celou dobu spolupráce tak, abyste rychle, bezpečně a bez starosti prodali/pronajali za NEJVYŠŠÍ možnou cenu.

Picture of Tomáš Rys
Tomáš Rys

Profesionální realitní makléř ze Slaného

Nejnovější příspěvky
Štítky