Správné sepsání rezervační smlouvy, její podpis a zaplacení rezervačního poplatku je dalším ze zásadních kroků úspěšného prodeje/koupě jakékoliv nemovitosti. Jako kupující tím vyjadřujete svůj vážný zájem o byt/dům/pozemek,… a společně s prodávajícím si stvrzujete veškeré domluvené podmínky obchodu (rozhodně nespoléhejte jen na ústní dohodu). Vy i protistrana tím získáváte záruku, že celá transakce proběhne jak má. A pokud ne, stranu odstupující od podmínek smlouvy čekají stanovené sankce.
Rezervační smlouva je tedy zárukou pro kupce i prodejce nemovitosti
Rezervační smlouva na nemovitost tak stojí na samém začátku kupního procesu = měli byste ji podepsat hned po tom, co jste se 100% rozhodli koupit novou nemovitost a máte s prodávajícím dohodnuté a ve smlouvě zakotvené veškeré podmínky. Díky tomu má prodejce jistotu, že z prodeje neodstoupíte a on tak neztratí třeba 2 měsíce vyjednáváním. Vy jste už do pořizování nemovitosti vložili peníze za vyřizování hypotéky, odhad ceny nemovitosti, prověření nemovitosti (technický stav a právní vady) a peníze za přípravu smluv, takže chcete mít záruku, že než dojde k podpisu kupní smlouvy, nevyfoukne vám ji někdo jiný.
Navíc, rezervační smlouva se následně stává závazným podkladem pro vznik všech ostatních smluv – smlouvě o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouvě i smlouvě o úschově kupní ceny.
Co musí rezervační smlouva obsahovat
Na rozdíl od budoucí kupní smlouvy, zákon u rezervační smlouvy nijak nedefinuje co by měla obnášet. Obecně se v ní prodejce zavazuje, že za předem stanovených podmínek vám nemovitost prodá a vy se zavazujete, že nemovitost koupíte.
Správně sepsaná rezervační smlouva eliminuje případná pozdější nedorozumění a měla by tedy obsahovat:
- Údaje o kupujícím a prodávajícím
- Předmět prodeje – přesná specifikace nemovitosti, včetně např. pozemků, spoluvlastnických podílů, parkovacích míst atd. Samozřejmostí je údaj o obci a katastrálním území, na kterém se nemovitost nachází.
- Prodejní cena a způsob úhrady – kromě samotné ceny je důležité uvést, jak (hypotéka vs. hotovost) a kdy bude nemovitost zaplacena.
- Úschova prodejní ceny – vyjasnění toho, jestli bude převod peněz probíhat přes banku, notáře, advokáta nebo realitní kancelář.
- Rezervační záloha a sankce za nesplnění podmínek – jak velká bude rezervační záloha, kdy a kam bude splacena a jasná specifikace toho, za jakých okolností propadne prodávajícímu, nebo bude vrácena kupujícímu, když nedojde ke koupi/prodeji nemovitosti.
- Právní vady a jejich odstranění – např. zástavní právo, věcná břemena, předkupní právo, exekuce ad.
- Co vše je součástí prodeje – vybavení domu, bytu atp.
- Termín podpisu kupní smlouvy
- Termín předání nemovitosti
- Prohlášení smluvních stran – práva a povinnosti smluvních stran. Např. povinnost prodávajícího nezatížit nemovitost dluhy a jinými závazky, nepřevést ji na třetí osobu a za jakých okolností podepíše kupní smlouvu. U kupujícího je to např. právo odstoupit od povinnosti uzavřít kupní smlouvu v případě, že vyjdou najevo právní nebo faktické vady, které brání převodu nemovitosti.
- Přílohy k rezervační smlouvě – např. výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul, kolaudační rozhodnutí, bezdlužnost stávajícího majitele vůči SVJ ad.
UPOZORNĚNÍ! Dejte si pozor na prodávající, kteří řeší rezervační smlouvu bez realitky a stáhli si vzor rezervační smlouvy online. Rezervační smlouvu (tak jako všechny smlouvy k prodeji nemovitosti) by měl vždy připravovat právník nebo advokát na míru danému obchodu.
Rezervační záloha a její případné vrácení
Rezervační smlouva většinou nabývá platnosti až ve chvíli, kdy jako kupec složíte rezervační zálohu (depozitum). Výše rezervačního poplatku se pohybuje mezi 3 až 5 % z kupní ceny a je potřeba, aby ve smlouvě bylo zřejmé, zda se poplatek do kupní ceny započítává, nebo ne. Pokud ano, v tom případě byste později hradil kupní cenu sníženou o rezervační zálohu. Druhou variantou je, že rezervační poplatek zůstává mimo kupní cenu a po realizaci celého obchodu se většinou stává provizí realitního makléře.
V případě, že by z prodeje nemovitosti sešlo, dochází k vrácení rezervační zálohy. Pokud podmínky smlouvy poruší prodávající, rezervační poplatek se v plné výši vrací vám – kupujícímu, a to v plné výši (nezapomeňte tento fakt uvést ve smlouvě). Když z prodeje sejde na základě toho, že podmínky porušíte vy = kupující (rozmyslíte si to, nezískáte financování,…), propadá záloha prodávajícímu jako kompenzace za změřený čas. V případě spolupráce prodávajícího s realitním makléřem se propadlá záloha většinou dělí poměrem 50/50.
Rezervační smlouva má být trojstranná
Rezervační smlouva se uzavírá mezi prodávajícím a kupujícím a předchází samotné kupní smlouvě. Většinou je však do prodeje zapojený i realitní makléř zastupující určitou realitní kancelář. Ten je v přímém kontaktu s oběma stanama obchodu a má na starosti veškerý proces prodeje/koupě nemovitosti, včetně zajištění rezervační smlouvy. Z toho jasně vyplývá, že má jít o trojstrannou smlouvu = smlouva mezi kupujícím, prodávajícím a realitní kanceláří. Pokud se prodává nemovitost bez realitky (proč to nedoporučuji se dozvíte v tomto článku), samozřejmě stačí smlouva dvoustranná.
Kvalitní právní servis. Vsaďte na jistotu a klid
Rezervační smlouva spojená s rezervačním poplatkem je důležitou částí úspěšného prodeje/koupě nemovitosti. Proto spolupracuji s prověřeným advokátem, který všechny smlouvy vytváří na míru obchodu tak, aby celý proces byl bezpečnou, jednoduchou a rychlou záležitostí pro obě strany. A podle potřeb ho zapojuji i do dalších fází spolupráce:
- prověřuje právní stav nemovitosti (bytu, domu, pozemku)
- vypracovává kupní smlouvy na nemovitost včetně návrhu na vklad do katastru nemovitostí
- připravuje smlouvu o advokátní úschově kupní ceny a listin
- kontroluje smlouvu o hypotečním úvěru a zástavní smlouvu
- ověřuje smluvním stranám podpisy na kupní a zástavní smlouvě
- realizuje úschovu kupní ceny a listin
- uvolňuje listiny
- po převodu vlastnického práva vyplácí kupní cenu prodávajícímu
Vy tak můžete být naprosto v klidu. A ten patří u realitní transakce k nejdůležitějším parametrům celé spolupráce.
Svěřte svou nemovitost profesionálovi ze Slaného
A pokud chcete svoji nemovitost rychle a za nejvyšší možnou cenu prodat/pronajmout, se svým týmem vám pomůžu zase já = svěřte svou nemovitost profesionálovi ze Slaného.
