Nabídky investorům

Rezervační smlouva na nemovitost a složení rezervačního poplatku

Správná rezervační smlouva vám dá značnou dávku jistoty po celou dobu koupě/prodeje nemovitosti. K čemu konkrétně slouží? Co vše musí obsahovat a na co si dát pozor? Článek odpoví.
podpis rezervacni smlouvy

Správné sepsání rezervační smlouvy, její podpis a zaplacení rezervačního poplatku je dalším ze zásadních kroků úspěšného prodeje/koupě jakékoliv nemovitosti. Jako kupující tím vyjadřujete svůj vážný zájem o byt/dům/pozemek,… a společně s prodávajícím si stvrzujete veškeré domluvené podmínky obchodu (rozhodně nespoléhejte jen na ústní dohodu). Vy i protistrana tím získáváte záruku, že celá transakce proběhne jak má. A pokud ne, stranu odstupující od podmínek smlouvy čekají stanovené sankce.

Rezervační smlouva je tedy zárukou pro kupce i prodejce nemovitosti

Rezervační smlouva na nemovitost tak stojí na samém začátku kupního procesu = měli byste ji podepsat hned po tom, co jste se 100% rozhodli koupit novou nemovitost a máte s prodávajícím dohodnuté a ve smlouvě zakotvené veškeré podmínky. Díky tomu má prodejce jistotu, že z prodeje neodstoupíte a on tak neztratí třeba 2 měsíce vyjednáváním. Vy jste už do pořizování nemovitosti vložili peníze za vyřizování hypotéky, odhad ceny nemovitosti, prověření nemovitosti (technický stav a právní vady) a peníze za přípravu smluv, takže chcete mít záruku, že než dojde k podpisu kupní smlouvy, nevyfoukne vám ji někdo jiný.

dite plac dovolena
Ten pocit, když vám nemovitost vyfoukne někdo jiný

Navíc, rezervační smlouva se následně stává závazným podkladem pro vznik všech ostatních smluv – smlouvě o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouvě i smlouvě o úschově kupní ceny.

Co musí rezervační smlouva obsahovat

Na rozdíl od budoucí kupní smlouvy, zákon u rezervační smlouvy nijak nedefinuje co by měla obnášet. Obecně se v ní prodejce zavazuje, že za předem stanovených podmínek vám nemovitost prodá a vy se zavazujete, že nemovitost koupíte. 

Správně sepsaná rezervační smlouva eliminuje případná pozdější nedorozumění a měla by tedy obsahovat:

  1. Údaje o kupujícím a prodávajícím
  2. Předmět prodeje – přesná specifikace nemovitosti, včetně např. pozemků, spoluvlastnických podílů, parkovacích míst atd. Samozřejmostí je údaj o obci a katastrálním území, na kterém se nemovitost nachází.
  3. Prodejní cena a způsob úhrady – kromě samotné ceny je důležité uvést, jak (hypotéka vs. hotovost) a kdy bude nemovitost zaplacena.
  4. Úschova prodejní ceny – vyjasnění toho, jestli bude převod peněz probíhat přes banku, notáře, advokáta nebo realitní kancelář.
  5. Rezervační záloha a sankce za nesplnění podmínek – jak velká bude rezervační záloha, kdy a kam bude splacena a jasná specifikace toho, za jakých okolností propadne prodávajícímu, nebo bude vrácena kupujícímu, když nedojde ke koupi/prodeji nemovitosti.
  6. Právní vady a jejich odstranění – např. zástavní právo, věcná břemena, předkupní právo, exekuce ad.
  7. Co vše je součástí prodeje – vybavení domu, bytu atp.
  8. Termín podpisu kupní smlouvy
  9. Termín předání nemovitosti
  10. Prohlášení smluvních stran – práva a povinnosti smluvních stran. Např. povinnost prodávajícího nezatížit nemovitost dluhy a jinými závazky, nepřevést ji na třetí osobu a za jakých okolností podepíše kupní smlouvu. U kupujícího je to např. právo odstoupit od povinnosti uzavřít kupní smlouvu v případě, že vyjdou najevo právní nebo faktické vady, které brání převodu nemovitosti.
  11. Přílohy k rezervační smlouvě – např. výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul, kolaudační rozhodnutí, bezdlužnost stávajícího majitele vůči SVJ ad. 

UPOZORNĚNÍ! Dejte si pozor na prodávající, kteří řeší rezervační smlouvu bez realitky a stáhli si vzor rezervační smlouvy online. Rezervační smlouvu (tak jako všechny smlouvy k prodeji nemovitosti) by měl vždy připravovat právník nebo advokát na míru danému obchodu.

nebezpeci smlouvy stezene z internetu
Rozhodně nepoužívejte smlouvy k prodeji/koupi nemovitosti stažené z internetu

Rezervační záloha a její případné vrácení

Rezervační smlouva většinou nabývá platnosti až ve chvíli, kdy jako kupec složíte rezervační zálohu (depozitum). Výše rezervačního poplatku se pohybuje mezi 3 až 5 % z kupní ceny a je potřeba, aby ve smlouvě bylo zřejmé, zda se poplatek do kupní ceny započítává, nebo ne. Pokud ano, v tom případě byste později hradil kupní cenu sníženou o rezervační zálohu. Druhou variantou je, že rezervační poplatek zůstává mimo kupní cenu a po realizaci celého obchodu se většinou stává provizí realitního makléře.  

V případě, že by z prodeje nemovitosti sešlo, dochází k vrácení rezervační zálohy. Pokud podmínky smlouvy poruší prodávající, rezervační poplatek se v plné výši vrací vám –  kupujícímu, a to v plné výši (nezapomeňte tento fakt uvést ve smlouvě). Když z prodeje sejde na základě toho, že podmínky porušíte vy = kupující (rozmyslíte si to, nezískáte financování,…), propadá záloha prodávajícímu jako kompenzace za změřený čas. V případě spolupráce prodávajícího s realitním makléřem se propadlá záloha většinou dělí poměrem 50/50.

Rezervační smlouva má být trojstranná 

Rezervační smlouva se uzavírá mezi prodávajícím a kupujícím a předchází samotné kupní smlouvě. Většinou je však do prodeje zapojený i realitní makléř zastupující určitou realitní kancelář. Ten je v přímém kontaktu s oběma stanama obchodu a má na starosti veškerý proces prodeje/koupě nemovitosti, včetně zajištění rezervační smlouvy. Z toho jasně vyplývá, že má jít o trojstrannou smlouvu = smlouva mezi kupujícím, prodávajícím a realitní kanceláří. Pokud se prodává nemovitost bez realitky (proč to nedoporučuji se dozvíte v tomto článku), samozřejmě stačí smlouva dvoustranná.

Kvalitní právní servis. Vsaďte na jistotu a klid

Rezervační smlouva spojená s rezervačním poplatkem je důležitou částí úspěšného prodeje/koupě nemovitosti. Proto spolupracuji s prověřeným advokátem, který všechny smlouvy vytváří na míru obchodu tak, aby celý proces byl bezpečnou, jednoduchou a rychlou záležitostí pro obě strany. A podle potřeb ho zapojuji i do dalších fází spolupráce:

  • prověřuje právní stav nemovitosti (bytu, domu, pozemku)
  • vypracovává kupní smlouvy na nemovitost včetně návrhu na vklad do katastru nemovitostí
  • připravuje smlouvu o advokátní úschově kupní ceny a listin
  • kontroluje smlouvu o hypotečním úvěru a zástavní smlouvu
  • ověřuje smluvním stranám podpisy na kupní a zástavní smlouvě
  • realizuje úschovu kupní ceny a listin
  • uvolňuje listiny
  • po převodu vlastnického práva vyplácí kupní cenu prodávajícímu

Vy tak můžete být naprosto v klidu. A ten patří u realitní transakce k nejdůležitějším parametrům celé spolupráce.

pes kvalitni pravni servis
Kvalitní právní servis dává bezpečí a klid všem zúčastněným 
Svěřte svou nemovitost profesionálovi ze Slaného 

A pokud chcete svoji nemovitost rychle a za nejvyšší možnou cenu prodat/pronajmout, se svým týmem vám pomůžu zase já = svěřte svou nemovitost profesionálovi ze Slaného.

Tomáš Rys
Tomáš Rys

Profesionální realitní makléř ze Slaného