Nabídky investorům

Věcná břemena u nemovitostí by neměla uniknout vaší pozornosti

Věcná břemena, služebnosti, reálná břemena… Omezení, jejichž existence netěší kupující ani prodávající, protože přidělávají starosti a často snižují cenu nemovitosti. Jak si s nimi poradit? Článek prozradí.
oko pozornost vecne bremeno

I když věcná břemena nijak nebrání normálnímu užívání nemovitosti, kupující se do nemovitostí zatíženými věcnými břemeny nijak neženou. A to většinou vede ke snížení kupní ceny, což je komplikace pro prodávající. O co konkrétně jde? Tak tedy postupně…

Co je věcné břemeno a jak vzniká 

Věcná břemena řadíme mezi tzv. věcná práva k cizí věci. Ta znamenají vždy omezení vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného = musí něco strpět, něco nesmí, nebo naopak musí něco dělat. Klasický příklad je věcné břemeno cesty, kdy přístupová cesta k sousedovu pozemku vede přes ten váš. V tomto případě musíte dovolit sousedovi po cestě chodit či jezdit a nesmíte mu v tom nijak bránit. Opačný příklad je, že např. sousedovi darujete kus své zahrady, ale na oplátku vám musí každý rok dát 30 % úrody.

Věcné břemeno váznoucí na nemovitosti z právního hlediska (spolu s exekucemi, insolvenčním řízením a předkupním právem) je chápáno jako právní vada. Vzniká pouze na základě dohody zúčastněných stran, popřípadě na základě zákona (pokud je to ve veřejném zájmu).

Existují 2 základní druhy věcných břemen

Věcné břemeno je pouze zastřešující pojem, který se dále dělí na takzvané služebnosti, které zatíží nemovitost a jeho majitele pasivně (viz věcné břemeno cesty) a reálná břemena, kdy vlastník musí aktivně něco konat nebo dát (viz dávání 30 % úrody). 

A teď trošku detailněji.

1. věcné břemeno: Služebnosti

I když to z názvu úplně nevyplývá, jsou služebnosti vždy spojeny s určitou neaktivitou. Podle slov zákona zavazují majitele bytu nebo pozemku buď něco strpět (např. umožnit sousedovi přecházet/přejíždět přes pozemek), nebo se něčeho zdržet (např. nezastínit sousedovi výhled do krajiny). 

bolest ze sluzebnosti
Některé služebnosti se „překousávají” těžce

Služebnosti se dále dělí podle toho, na co se vztahují. A to na osobní služebnost, která se spojuje s konkrétní osobou a po její smrti zaniká (např. věcné břemeno dožití) a pozemkovou služebnost návaznou na pozemek (např. věcné břemeno vodovodní přípojky).

Nejčastější druhy služebností:

  • Služebnost inženýrské sítě – to v praxi znamená, že dáváte svolení k tomu, aby provozovatel energetické, vodovodní, nebo kanalizační sítě měl kdykoliv přístup na váš pozemek k zajištění údržby a správného chodu. Zároveň jakékoliv stavby a terénní úpravy na pozemku musí schválit majitel sítě – nesmí dojít k poškození sítě. 
  • Opora cizí stavby – tuto služebnost najdete u stavby domu, kdy je nutné jej podepřít z jiného pozemku. Týká se to především řadových domů nebo dvojdomů, kdy všichni majitelé jsou pak povinni platit opravy společné zdi.
  • Služebnost stezky, průhonu a cesty (věcné břemeno chůze a jízdy) – případ, kdy máte na svém pozemku cestu, která vede i k jinému pozemku. Jeho majitel má právo se po vaší cestě pohybovat pěšky, na zvířatech nebo v dopravním prostředku a vy mu nesmíte nijak v užívání cesty nijak bránit.
  • Služebnost bytu (věcné břemeno dožití) – jde o osobní služebnost, kdy nejčastěji původní majitel daruje nemovitost svým příbuzným, ale zajistí si v ní právo na dožití, které zanikne až po smrti oprávněné osoby (pokud se na základě dohody svého práva nevzdá).
  • Služebnost okapu – jde o právo svádět dešťovou vodu ze střechy na sousední pozemek (případ dvou sousedících domů, u kterých je z důvodu účelnosti jen jeden okap vedoucí pouze jedním domem).
  • Věcné břemeno právo na vodu – především u rekreačních objektů, kdy se většinou jedná o studnu, která je zdrojem vody pro více objektů. Majitel pozemku, na němž se studna (případně jiný zdroj vody) nachází, musí strpět to, že ze studny čerpají vodu i sousedé.
  • Právo pastvy – právo pást na zatíženém pozemku dobytek
2. věcné břemeno: Reálná břemena

Reálná břemena oproti služebnostem obsahují závazek k aktivitě = majitel nemovitosti zatížené reálným břemenem musí cizí osobě něco dávat nebo v jeho prospěch něco vykonávat (například poskytovat jí úrodu, udržovat studnu atd.). Protože taková činnost může být pro povinnou osobu dost zatěžující, musí být reálná břemena zřízená na dobu neurčitou vykupitelná, tzn. musí být při zřízení stanovena zejména peněžitá částka, při jejímž zaplacení břemeno zanikne.  

brambory vecne bremeno
Odevzdávání části své úrody patří mezi reálná břemena

Nejčastější druhy reálných břemen:

  • Věcné břemeno požívání – oprávněný má právo užívat cizí věc a brát z ní plody, užitky a výnosy. V praxi to znamená, že např. při služebnosti bytu může poživatel byt pronajímat a mít výnos z pronájmu. Nesmí ale nemovitost jakkoliv poškodit a musí zajišťovat její běžnou údržbu.
  • Výměnek – ten zpravidla obsahuje práva na různá dílčí plnění spočívající např. v právu na zajištění bydlení, ale i na další činnosti jako je dodávání jídla i jiných služeb (dědeček daruje vnukovi byt, ale požaduje, aby mu pomáhal s úklidem, nákupy a v případě nemoci ho vozil k lékařům).
Jak zjistit, zda je na nemovitosti věcné břemeno

Nemovitost zatížená věcným břemenem představuje při koupi určité riziko a pokud nestojíte o překvapení, důkladně ověřte, co pro vás dané břemeno znamená v praxi a jaké konkrétní povinnosti pro vás ze smlouvy vyplývají. Máte 2 možnosti, jak si to ověřit:

  • Zajistěte si úplný výpis z katastru nemovitostí – k evidenci nemovitostí se dostanete online, nebo zajděte na příslušný katastrální úřad, případně na pobočku Czechpointu či k notáři. Informace o věcných břemenech jsou zaneseny v listu vlastnictví v části C. Najdete v něm veškerá omezení vlastnického práva (předkupní právo, věcná břemena, zástavní právo, exekuce) včetně listin a rozhodnutí, které k omezení vedly. Pokud je věcné břemeno uvedeno v části B1, je zřízeno ve prospěch dané nemovitosti a plyne z něj pro vás spíše výhoda.
  • Vyžádejte si od vlastníka nebo katastrálního úřadu smlouvu o zřízení věcného břemena

POZOR! Může se však stát, že věcné břemeno v katastru nenajdete. Často se jedná o inženýrské sítě z minulého režimu, kdy se na nějaké zapisování moc nehledělo. A i když věcné břemeno podle listiny neexistuje, fakticky se o věcné břemeno jedná a v případném sporu se na něj tak i nahlíží. 

upozorneni na vecne bremeno
Pozor! Ne všechny věcné břemena v katastru nemovitostí najdete
Jak zapsat nebo vymazat věcné břemeno

Věcné břemeno můžete vložit nebo vymazat na katastru nemovitostí. Stačí, když podáte Návrh na vklad (návrh na vklad najdete online zde) a přiložíte potvrzovací dokument, kterým je např. darovací smlouva, dohoda, úmrtní list atd. Při vkladu věcného břemena zaplatíte částku 2 000 Kč.

Kdy věcné břemeno zaniká

Podstatnou informací je, že prodejem nemovitosti věcné břemeno nezaniká. Existuje však několik způsobů, jak dojde k jeho zrušení: 

  • dohodou smluvních stran
  • uplynutím sjednané doby  (u břemen sjednaných na dobu určitou)
  • úmrtím oprávněné osoby (např. zrušení věcného břemena užívání)
  • vykoupením
  • splněním
  • oprávněná osoba se stane majitelem služebné nemovitosti
  • promlčením (oprávněný neužívá předmět břemena po dobu minimálně 10 let a svého práva se nedomáhá)
Jak nemovitost zatíženou věcným břemenem prodat 

Jak už jsem zmínil v úplném začátku, nemovitosti zatížené věcným břemenem se prodávají hůř a za nižší cenu než nemovitosti nezatížené. Určitě nemá smysl, když budete před kupujícím věcné břemeno jakkoliv zamlčovat. Navíc musí být uvedené i v kupní smlouvě! V některých případech je určitě výhodné břemeno před prodejem odstranit, ať už dohodou nebo vykoupením. 

Pokud na prodej své nemovitosti spěcháte nebo se vám nechce s takto komplikovanou záležitostí ztrácet čas, doporučuji se obrátit na zkušeného realitního makléře. 

tomas rys realitni makler fotografie
Tomáš Rys – slánský makléř
Svěřte svou nemovitost profesionálovi ze Slaného 

S věcnými břemeny mám už mnoho zkušeností. Najdeme společně nejlepší řešení a se svým týmem vás následně budu jistit po celou dobu spolupráce tak, abyste rychle, bezpečně a bez starostí prodali nemovitost za NEJVYŠŠÍ možnou cenu.

Tomáš Rys
Tomáš Rys

Profesionální realitní makléř ze Slaného