Nabídky investorům

Tomáš Rys

Nájemní smlouva má jasná pravidla. Bez nich je k ničemu

Aby smlouva o pronájmu představovala opravdovou jistotu pro obě strany, musí být správně sepsaná. Jen tak dává pronajímateli i nájemci jasná pravidla a nabízí řešení případných sporů.
hokejovy rozhodci

Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele stanovuje občanský zákoník, který nedává téměř žádný prostor pro kreativitu. Pokud ve smlouvě budete chtít být např. vůči nájemníkům striktnější a překročíte tím rámec daný zákonem, bude tato část smlouvy neplatná. 

Ale pěkně od začátku… 

K čemu slouží nájemní smlouva

Nájemní smlouva je písemným dokumentem, kterým se pronajímatel zavazuje přenechat k dočasnému užívání nájemci nemovitost, a to za stanovené nájemné, které je nájemce povinen pronajímateli platit. 

Které údaje musí nájemní smlouva obsahovat

5 základních bodů, bez kterých se neobejde žádná nájemní smlouva:

1. ZÁKLADNÍ ÚDAJE O OBOU STRANÁCH

Písemnou formu nájemní smlouvy (nelze uzavřít ústně jako například nájem auta) musí podepsat nájemník i pronajímatel. U obou zároveň musí být uvedeno:

  • jméno a příjmení
  • trvalé bydliště
  • rodné číslo (datum narození)
  • kontaktní údaje, e-mail, tel. číslo a číslo účtu (není zákonem povinné)

Nezapomeňte na konci smlouvy uvést datum a místo, kdy a kde byla smlouva podepsána. 

2. ÚDAJE O NEMOVITOSTI A JEJÍM STAVU

Ve smlouvě musí být jasně popsán předmět nájmu – tedy nemovitost. Konkrétně jde o tyto body:

  • adresa nemovitosti včetně čísla bytu a patra, ve kterém se nachází
  • počet a rozměry jednotlivých místností 
  • příslušenství bytu a vybavení
  • stav bytu – doporučuji přiložit k nájemní smlouvě protokol o předání nemovitosti a fotodokumentaci (co všechno má takový protokol obsahovat, tak o tom jsem se rozepsal v tomto článku Jak předat nemovitost, abyste mohli usínat s čistou hlavou)
  • stavy měřidel energií a vody (může být součástí předávacího protokolu)

3. ÚDAJE O NEMOVITOSTI A JEJÍM STAVU

Do smlouvy uveďte dobu, na kterou ji uzavíráte – jednoznačně doporučuji na dobu určitou, konkrétně na jeden rok (pokud bude celý rok probíhat v pořádku, smlouvu zase prodloužíte). Pokud totiž dobu trvání nájmu neuvedete, smlouvu automaticky uzavíráte na dobu neurčitou. A to může být problém, protože je mnohem těžší ji v případě nutnosti vypovědět. 

TIP K PŘEČTENÍ: Co dělat, když nájemník neplatí – přesný postup. Kdo nezažil, těžko uvěří. Vypořádat se s neplatícím nájemníkem může stát hromadu nervů. Je totiž pod ochrannými křídly občanského zákoníku, a to i když přestane plnit svoje povinnosti. Co přesně v takové situaci dělat? Tento článek prozradí.

4. SPLATNOST NÁJEMNÉHO

Do smlouvy o pronájmu zakomponujte i výši nájemného, způsob placení a termín splatnosti. Výše nájmu není v zákoně nijak specifikovaná, takže záleží jen na dohodě mezi majitelem nemovitosti a nájemníkem. Uvádějte zvlášť cenu nájmu a zálohy na služby – spotřeba tepla, vody, úklid společných prostor, odvoz odpadu atd.).

Podle zákona se nájemné platí měsíc předem nebo maximálně do pátého dne daného měsíce. Ovšem přednost má termín, který si stanovíte s nájemníkem vy. 

5. VRATNÁ KAUCE

Do nájemní smlouvy doporučuji uvést informaci o vratné kauci (obvyklá kauce je ve výši dvou nájmů). Tu majitel obvykle vrací do jednoho měsíce po ukončení nájmu. Pokud ale vznikl dluh na nájemném nebo nájemník způsobil na nemovitosti škodu, majitel si z kauce vezme patřičnou částku a nájemci vrátí zbylou část.  

Práva a povinnosti v nájemní smlouvě

Ta delší a náročnější část smlouvy – tvoří ji výčet práv a povinností pronajímatele a nájemce. Slouží k tomu, aby si obě strany hned na začátku vyjasnili, co od sebe očekávají a předešli tak případným sporům.

tucnaci hadka
S dobře sepsanou nájemní smlouvou předejdete sporům

Většinu povinností přesně definuje občanský zákoník. Proto doporučuji, abyste je nesepisovali vlastními slovy, ale nechali si je vyhotovit (stejně jako celou smlouvu) od právníka nebo realitního specialisty. Pokud totiž do smlouvy uvedete nějakou povinnost, kterou občanský zákoník neumožňuje, automaticky se považuje za neplatnou. 

Běžně pak nájemní smlouva obsahuje tyto práva a povinnosti:

PRÁVA A POVINNOSTI PRONAJÍMATELE

  • Předání nemovitosti –⁠ předání nemovitosti nájemníkovi do užívání (zpřístupnění a předání klíčů) ve vyhovujícím stavu (čistá a bez vad) je první povinností pronajímatele
  • Služby –⁠ ve smlouvě musí být uvedené, jaké služby bude majitel nemovitosti zajišťovat (jinak zákon automaticky počítá, že budete zajišťovat např. dodávky tepla, vody, odvoz komunálního odpadu nebo úklid společných prostor)
  • Údržba nemovitosti –⁠ pronajímatel musí udržovat po dobu nájmu byt a dům ve způsobilém stavu k užívání (to neplatí pro běžnou údržbu a drobné opravy, které vznikají při užívání bytu, třeba jako výměna žárovky nebo vymalování – tyto náklady hradí nájemník)
  • Chov zvířete –⁠ pronajímatel nemůže zakázat nájemníkovi v bytě chovat psa, kočku atd., ovšem nájemník musí zajistit, aby chov zvířete nezpůsoboval pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže
pes v byte
Jako majitel bytu nemáte právo zakázat nájemci domácí mazlíčky

PRÁVA A POVINNOSTI NÁJEMCE

  • Kontrola bytu –⁠ nájemník musí majiteli umožnit přístup do bytu za účelem kontroly nebo opravy, ale musí o tom být předem informován
  • Zákaz stěhování a podnájmu –⁠ pokud není ve smlouvě uvedeno jinak, nájemník si nemůže do nemovitosti nastěhovat nového člena bez souhlasu majitele, nejde-li o manžela, rodiče, děti nebo partnera. Zároveň má majitel nemovitosti právo zakázat nájemci podnájem další osobě
  • Změny a úpravy nemovitosti –⁠ pronajímatel má také právo nájemci zamítnout změny a úpravy nemovitosti (pokud pronajímatel se změnou či úpravou souhlasí, ať souhlas vyjádření písemně – předejde tak případným sporům)
Výpověď z nájmu

Poslední část, kterou musí nájemní smlouva obsahovat – informace, za jakých okolností mohou obě strany smlouvu ukončit. V první řadě musí být výpověď z nájmu písemná. 

Pokud jste pronajímatel, můžete smlouvu, ať už na dobu určitou nebo neurčitou, vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou například v těchto případech: 

  • nájemník hrubě poruší svoji povinnost – např. nezaplatí nájemní, zařídí podnájem další osobě atd.
  • nájemník je odsouzený pro úmýslný trestný čin, který spáchal na majiteli bytu, jeho domácnosti nebo na osobě či majetku v daném domě
  • z důvodu oprav nemovitosti, kdy ji nebude možné v době oprav užívat 

V případě, že nájemník porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, můžete jako pronajímatel ukončit nájem okamžitě bez výpovědní doby. Za takové porušení povinností se považuje zejména:

  • nájemník neplatí nájemné a služby po dobu alespoň tří měsíců
  • poškozuje nemovitost závažným nebo nenapravitelným způsobem

Pokud jste nájemník a máte smlouvu na dobu neurčitou, můžete nájem ukončit bez udání důvodu prakticky kdykoliv. Jedinou podmínkou je tříměsíční výpovědní lhůta. V případě, že máte smlouvu na dobu určitou, můžete dát výpověď pouze v případě, že se změní okolnosti nájmu natolik, že nemůžete v nájmu dále pokračovat. Jinak nájem končí až uplynutím smluvené doby.

presypaci hodiny
U smlouvy na dobu určitou končí nájem ve většině případů až uplynutím smluvené doby

TIP K PŘEČTENÍ: 6 kroků, jak pronajmout byt bez rizika a za maximální peníze. Pronájem bytu může být skvělou volbou pasivního příjmu, nebo naopak obrovským průšvihem. Jak pronajmout svůj byt, abyste se vyhnuli nejčastějším rizikům? Článek poradí.

Svěřte vypracování nájemní smlouvy nebo rovnou celý pronájem své nemovitosti profesionálovi ze Slaného

Pokud chcete svoji nemovitost co nejlépe pronajmout, se svým týmem vás budu jistit po celou dobu spolupráce tak, abyste rychle, bezpečně a bez starosti pronajali za NEJVYŠŠÍ možnou cenu a těm nejideálnějším nájemníkům.

Tomáš Rys
Tomáš Rys

Profesionální realitní makléř ze Slaného

Nejnovější příspěvky