Nájem vs. podnájem. O slovíčkaření rozhodně nejde!

Pojďme si společně udělat jasno v pojmech, na které 100% narazíte, když budete hledat nebo nazízet nemovitost k pronájmu/podnájmu. 

Co je nájem, podnájem a pronájem

Nájem a podnájem jsou právní pojmy definované přímo zákonem. Pronájem bytu nebo domu je pouze zažitý pojem mezi lidmi, který ale z právního hlediska nemá žádné konkrétní vymezení.  

Co se tedy týče nájmu a podnájmu, ty jsou na sobě závislé. Hlavní rozdíl mezi nimi je v tom, kdo byt nebo dům přenechává k užívání:

• u nájmu přenechává nemovitost k užívání přímo majitel nemovitosti
• u podnájmu pronajímatel nevlastní danou nemovitost, ale je pouze nájemcem, který postupuje právo k bydlení další osobě, tedy podnájemníkovi = vzniká řetězec majitel → nájemce → podnájemce

Nájemní bydlení zásadně ovlivňuje a detailně popisuje zákon č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, který stanovuje práva a povinnosti obou smluvních stran. Na podnájem se ale takový zákon vůbec nevztahuje a je vždy na nájemci a podnájemníkovi, jaké si stanoví podmínky v podnájemní smlouvě. 

TIP K PŘEČTENÍ: Nájemní smlouva má jasná pravidla. Bez nich je k ničemu. Aby smlouva o pronájmu představovala opravdovou jistotu pro obě strany, musí být správně sepsaná. Jen tak dává pronajímateli i nájemci jasná pravidla a nabízí řešení případných sporů. 

Rozdíly mezi nájmem a podnájmem STRUČNĚ A JASNĚ 

1. TYP SMLOUVY: Nájemní vztah mezi majitelem nemovitosti a nájemcem určuje nájemní smlouva. Obsah této smlouvy a práva a povinnosti obou stran konkrétně definuje občanský zákoník. Naopak strukturu a obsah podnájemní smlouvy si určuje pronajímatel s podnájemcem.
2. DOBA TRVÁNÍ: Nájem můžete sjednat buď na dobu určitou nebo neurčitou. Podnájem pouze na dobu, která je uvedena v nájemní smlouvě, tzn. na dobu nájmu.
3. VÝPOVĚĎ SMLOUVY: Nájemní smlouva zaniká především uplynutím doby, na kterou je sjednaná, dohodou mezi majitelem a nájemcem, případně výpovědí z nájmu s tříměsíční výpovědní lhůtou. Podnájem vždy zaniká společně s nájmem. Je ale také možné ho vypovědět dříve, a to bez uvedení důvodu.
4. TRVALÉ BYDLIŠTĚ: Nájemník může mít v nájemním bytě nebo domě trvalé bydliště i bez souhlasu majitele. Podnájemník ke změně trvalého bydliště potřebuje souhlas majitele nemovitosti.
5. DOMÁCÍ MAZLÍČCI: U nájemního bydlení nemůže majitel nemovitosti nájemci zakázat chov zvířat (psů, koček, …). V případě podnájmu záleží čistě na tom, co si pronajímatel s podnájemcem domluví v podnájemní smlouvě.
6. PODNIKÁNÍ: Nájemník může v bytě/domě podnikat i bez souhlasu majitele. Podnájemník může mít na podnikání omezení.
7. ZÁKAZ KOUŘENÍ: V nájemní smlouvě nelze nájemníkovi zakázat kouření. Naopak po podnájemníkovi zákaz kouření požadovat lze.
8. NOVÝ ČLEN V DOMÁCNOSTI: U nájmu se počet členů domácnosti uvádí v nájemní smlouvě a lze jej libovolně upravovat. U podnájmu je potřeba souhlas majitele nemovitosti. Ovšem v případě, že v nemovitosti společně bydlí nájemník i podnájemník, souhlas majitele není potřeba.

TIP K PŘEČTENÍ: 6 kroků, jak pronajmout byt bez rizika a za maximální peníze. Pronájem bytu může být skvělou volbou pasivního příjmu, nebo naopak obrovským průšvihem. Jak pronajmout svůj byt, abyste se vyhnuli nejčastějším rizikům? Článek poradí.

Častá otázka: Je potřeba souhlas majitele s podnájmem?

Odpověď už jsem zmínil v 8. bodě předchozího odstavce. Ale pro jistotu ještě jednou. V případě, že chcete dát nemovitost do podnájmu a nebudete v ní bydlet, musíte mít souhlas přímo od majitele nemovitosti. Ten má právo se vyjádřit do 30 dnů. Pokud ale budete jako nájemník bydlet v nemovitosti i s podnájemníkem, souhlas majitele nepotřebujete. 

Podnájem družstevního bytu

Tady je potřeba si uvědomit, že vlastníkem družstevního bytu je bytové družstvo. Byt si tedy pronajímáte přímo od něj. Proto v první řadě je důležité si nastudovat nájemní smlouvu a stanovy družstva. Pokud v dokumentech nenajdete žádné ustanovení zmiňující podmínky podnájmu, nemůžete družstevní byt poskytnout podnájemníkovi.  

Zneužití podnájmu – pozor na to

Z článku už jste určitě pochopili, že podnájemní vztah je volnější než ten nájemní. To však nese určitá rizika. Jedním z nich je možnost obohacení na úkor podnájemníka, kdy pronajímatel požaduje vyšší částku za podnájem, než platí on sám na nájmu. V tomto případě je jedinou obranou podnájemníka vyžadovat nahlédnutí do nájemní smlouvy pronajímatele, a to ještě před uzavřením podnájemní smlouvy.

TIP K PŘEČTENÍ:  Co dělat, když nájemník neplatí – přesný postup. Kdo nezažil, těžko uvěří. Vypořádat se s neplatícím nájemníkem může stát hromadu nervů. Je totiž pod ochrannými křídly občanského zákoníku, a to i když přestane plnit svoje povinnosti. Co přesně v takové situaci dělat? Článek prozradí.

Svěřte pronájem své nemovitosti profesionálovi ze Slaného

Pokud chcete svoji nemovitost co nejlépe pronajmout, se svým týmem vás budu jistit po celou dobu spolupráce tak, abyste rychle, bezpečně a bez starosti pronajali za NEJVYŠŠÍ možnou cenu a těm nejideálnějším nájemníkům.