Zdědili jste byt nebo ho záměrně pořídili jako investiční nemovitost a chcete z něho mít pravidelný měsíční příjem? Tak hlavně opatrně! Při pronajímání bytu, nebo třeba i domu, můžete narazit na řadu problémů (nájemník neplatí nájem, poničí nemovitost a vybavení, dluží za služby, sousedi si neustále stěžují,…), díky kterým naopak proděláte balík. Naštěstí se dá mnohým rizikům předejít.
Tak pojďme se podívat, jakým způsobem.
1. Příprava bytu k pronájmu
Než začnete byt inzerovat, je dobré jej na pronájem připravit = opravte závady, odneste si všechny osobní věci, ukliďte, pokud je potřeba tak vymalujte (ideálně na bílo) a pořiďte si kopie klíčů. Pokud budete inzerátem cílit třeba na studenty nebo méně movitou skupinu lidí, určitě nedělejte žádné nákladné rekonstrukce. Podlahy volte z levnějšího materiálu a stejně tak i základní vybavení, jako jsou skříně či stůl a pár židlí. Za prvé vám nebude tolik vadit, že se vše opotřebuje a za druhé, většina lidí si chce byt zařídit podle svého vkusu.
Naopak, hodnotu nájmu zvýší domácí spotřebiče jako je lednice, pračka, trouba či mikrovlnka. Důležitá je pěkná a funkční kuchyňská linka a čistě působící koupelna.
2. Stanovení výše nájemného
Správné určení nájemného je klíčem k tomu, abyste byt pronajali v krátké době, ale zároveň neprodělali (žádný nájemce = žádný zisk a poplatky za služby jdou z vaší kapsy). Pokud si byt pronajímáte sami, zjistěte si, za kolik se pronajímají byty přibližně stejné velikosti a v podobném stavu ve vašem okolí. Nezapomeňte ale, že cenu ovlivňuje spoustu dalších věcí – balkon, garážové stání, zahrada, sklep, patro, orientace, výtah, vybavení a také třeba konkurence. Hlavně pečlivě počítejte a nestanovujte nájem pouze odhadem.
Pozor: Nezapomeňte, že v ceně nájmu by se měla projevit i daň z nemovitosti, kterou budete platit, správní poplatky SVJ atd.
3. Vytvoření inzerátu
Opravený, vymalovaný, vyklizený od osobních věcí a „nablýskaný” byt nejlépe za slunného dne nafoťte. Je přitom důležité, abyste si zvědomili, že fotky jsou to první, co člověka na realitních serverech a sociálních sítích zaujme. Proto s kvalitou nešetřete. Pokud s focením nejste žádní kamarádi a ani nemáte alespoň opravdu kvalitní telefon, poproste někoho z rodiny či kamaráda, co fotit umí.
Co se týče samotného textu inzerátu, pište poutavě a přesně = popište reálný stav věcí. Žádné přibarvování a vymýšlení není vůbec na místě. Určitě nezapomeňte zmínit tyto zásadní informace:
- dispozice bytu a jeho výměra
- typ stavby (panelák, cihlový dům,…)
- patro, s výtahem, nebo bez výtahu
- vybavení bytu
- stav bytu
- orientace oken
- typ vytápění a ohřev teplé vody
- lokalita
- dostupnost služeb
- balkon/sklep/garáž/parkování
- výše nájemného
- zálohy za služby a energie
- kdy je byt volný k nastěhování
Pokud máte nafoceno, napsáno, tak teď už stačí inzerát vložit buď do facebookových skupin nebo na online realitní portály, jako jsou třeba bezrealitky.cz, sreality.cz, reality.idnes.cz atd. (pozor, za inzerci se platí). Pak už stačí „jen” komunikovat se zájemci a řešit samotné prohlídky. I když se to na první dobrou nezdá, tato fáze je většinou dost časově i psychicky náročná. Tak s tím počítejte.
4. Výběr slušného nájemníka, který bude platit
Jedním z největších rizik jsou problematičtí nájemníci, kteří neplatí nebo zcela poničí byt i jeho vybavení. Dostat pak takového lidi z bytu není vůbec jednoduché a může trvat měsíce, než se odstěhují. Vy celou dobu přicházíte i o zisk a často ještě musíte platit energie, pokud nechcete, aby vám byt od nich odstřihli. V případě hypotéky vám pak chybí peníze na splátky.
Proto se neplatičům a ničitelům vyhněte všemi dostupnými cestami. Rozhodně nedejte na první dojem. Důkladná kontrola je jediný způsob, jak pronajmout byt bez rizika, či jej alespoň výrazně snížit. Proto si nájemníka co nejlépe proklepněte:
- podívejte se na jeho profil na Facebooku či LinkedInu, vyhledejte si jeho jméno na Googlu
- zeptejte se ho, kolik lidí tvoří jeho domácnost, zda chová domácí zvířata nebo jestli kouří
- nebojte se ho požádat, aby vám prokázal, že má stálý příjem (např. aby předložil pracovní smlouvu či výpis z účtu)
- můžete si vyžádat reference od předchozích pronajímatelů
- zkontrolujte si, zda jeho jméno nefiguruje v registru dlužníků či zda na jeho jméno není vypsána exekuce
Tip: Když pronajímáte byt, preferujte dlouhodobý pronájem oproti tomu krátkodobému. Rovněž se snažte udržet si slušné a bezproblémové nájemníky – není totiž tak snadné je sehnat.
5. Nájemní smlouva
Veledůležitá součást bezpečného pronajímání, která chrání vás i nájemníka. Proto její tvorbu nepodceňujte. Na internetu najdete spoustu různých vzorů, ale ne vždy jsou aktuální a jedna chyba by vám mohla výrazně uškodit. Nechte si nájemní smlouvu vypracovat zkušeným právníkem nebo se obraťte na kvalitního realitního makléře.
Co by měla kvalitní nájemní smlouva obsahovat
- veškeré údaje o vás a nájemníkovi, výše nájemného včetně způsobu a termínu splatnosti
- dobu, na kterou byt pronajímáte – bezpečnější je vždy smlouva na dobu určitou, a to na 1 rok s možností následného obnovení či prodloužení smlouvy v případě, že vztah s nájemníkem probíhá bez problémů
- informace o vratné kauci (nejčastěji ve výši jednoho až dvou nájmů) a stanovení toho, co si nájemce může a nesmí v bytě dovolit (pozor – ze zákona nemůžete nikomu zakázat chovat zvířata v bytě, i když je to častá podmínka pronajímatelů)
- informace o opravách v bytě a kdo je bude řešit – podle zákona si běžnou údržbu v bytě hradí nájemník sám (malování stěn, čištění podlah, odpadů, výměna vypínačů, žárovek nebo těsnění u vodovodních baterií), cena však nesmí přesáhnout 100 Kč na 1m2 bytu za rok
- informace a hrazení energií – doporučuji nechat přepsat energie na nájemníka, protože nebudete muset řešit případné nedoplatky
- zda má nájemce hradit pojištění domácnosti – doporučuji zanést do smlouvy povinnost nájemce mít po celou dobu trvání domácnost pojištěnou + pojištěnou odpovědnost za škodu (např. při vytopení sousedů)
- zda může nájemce sdílet byt s dalšími osobami
- přidejte podpisy, datum a místo, kde byla smlouva podepsaná
Tipy: Vyfoťte si a sepište veškeré movité vybavení bytu, které v něm nájemníkovi ponecháváte. Fotodokumentaci dejte jako přílohu do nájemní smlouvy nebo do předávacího protokolu – ten by měla nájemní smlouva obsahovat též. Stejně tak je dobré do smlouvy zanést inflační doložku (zvýšení nájmu o inflaci) a doložku vykonatelnosti (nájemník svým podpisem souhlasí, že v případě neplacení nájemného bude vystěhován).
Pozor: V případě, že je nájemce cizinec, nezapomeňte, že musíte ohlásit jeho ubytování na cizineckou policii, a to do 3 pracovních dnů. Jinak vám hrozí pokuta až do výše 50 000 Kč.
6. Daň z pronájmu
Pokud přemýšlíte, jak legálně pronajmout byt a neplatit přitom žádné daně, mám pro vás špatnou zprávu. Nechcete-li obcházet zákon, dani z pronájmu se nevyhnete. Vše, co vyděláte na pronájmu, musíte uvést do daňového přiznání k dani z příjmů. Daň je 15 % z čistého zisku – nezapočítávájí se platby za energie a služby. Naopak ale můžete do reálných výdajů započítat všechny náklady spojené s pronájmem.
KVALITNÍ realitní makléř je jistotou, že vše půjde jak má
Pokud budete chtít byt pronajímat s kvalitním realitním makléřem, ušetříte spoustu času a nervů – možná to zní jako klišé, ale je to doopravdy tak. Nejen že nebudete muset odpovídat na spousty často se opakujících dotazů, nebudete muset absolvovat několik prohlídek, ale zároveň se nebudete muset starat ani o nic z toho, co jsem sepsal v předchozích bodech = kvalitní realitní makléř profesionálně vyřeší vše za vás:
- připraví byt k pronájmu tak, aby byl atraktivní
- nastaví optimální cenu za pronájem
- byt profesionálně nafotí
- vytvoří poutavý inzerát a s kvalitním marketingem prezentuje váš byt konkrétním cílovým skupinám = ideálním nájemcům
- organizuje schůzky a prohlídky bytu se zájemci
- prověří zájemce a pomůže vám vybrat toho nejlepšího z nich
- připraví neprůstřelnou nájemní smlouvu
- zajistí předávací protokol a samotné předání nemovitosti
- v případě, že se dostanete s nájemníkem do jakékoliv nepříjemné situace, máte za sebou makléře a realitní kancelář s týmem právníků, kteří veškeré problémy vyřeší za vás
Svěřte svou nemovitost profesionálovi ze Slaného
Při pronájmu nemovitosti vás budu se svým týmem jistit po celou dobu spolupráce tak, abyste rychle, bezpečně a bez starostí pronajali za NEJVYŠŠÍ možnou cenu.
