Nabídky investorům

Tomáš Rys
Realitní slovníček

Slovníček pojmů

Časté pojmy z oblasti realit

Advokátní úschova peněz

Při prodeji/koupi nemovitosti musí mít prodávající jistotu, že dostane zaplaceno za svou nemovitost, jakmile bude převádět vlastnická práva v katastru nemovitostí. Kupující, že v mezidobí přepisu vlastnického práva a složení kupní ceny nepřijde o své peníze. Ideálním a naprosto bezpečným řešením tak je využití třetí strany, např. advokátní úschovy u SERIÓZNÍ advokátní kanceláře.

Aukce nemovitosti

Prostřednictvím aukce dochází k prodeji nemovitosti za nejvyšší nabídku. Podstatou je veřejná nabídka, na kterou všichni zájemci přihazují částku, kterou jsou ochotni za nemovitost zaplatit (v rámci naší kanceláře ale probíhají aukce formou jednokolové obálkové metody). Dnes běžně tyto aukce probíhají elektronicky na internetových portálech.

Budoucí hodnota nemovitosti

Cena, kterou stanovuje bankou určený odhadce nemovitosti, a to podle současné hodnoty nemovitosti, plánů rekonstrukce nebo výstavby. Budoucí hodnota nemovitosti je tak pro banku limitem, do kterého při zohlednění LTV je ochotna financovat koupi/rekonstrukci/výstavbu nemovitosti hypotečním úvěrem.

Cenová mapa

Cenové mapy zobrazují aktuální tržní ceny za metr čtvereční bytů, domů nebo pozemků v celé ČR.

Exkluzivita

Výhradní právo, kdy o prodej vaší nemovitost se bude starat pouze jeden realitní makléř nebo realitní kancelář. Exkluzivita vzniká podpisem exkluzivní (výhradní) smlouvy a vy tak po dobu trvání této smlouvy nemůžete začít spolupráci s žádnou jinou realitkou. Všechny výhody a nevýhody exkluzivity najdete v mém článku.

Geometrický plán

Nutná listina od geodeta, která slouží k provedení zápisu do katastru nemovitostí v případě jakýchkoliv vlastnických a jiných věcných práv. Nejčastěji je geometrický plán potřebný u pozemků, např. u nových staveb.

Inspekce nemovitosti

Díky inspekci nemovitosti zjistíte opravdu reálný stav nemovitosti po stavební a technické stránce = výčet zjevných i skrytých vad, poruch a rizik, které se mohou projevit i při následném užívání. Součástí inspekce nemovitosti jsou i informace o nákladech nutných k opravám/rekonstrukci nemovitosti.

Katastrální mapa

Mapa České republiky, která zobrazuje všechny nemovitosti (obvody staveb) a jednotlivé parcely. Nahlížet do ní můžete online.

List vlastnictví (LV)

Veřejná listina vydávaná katastrálním úřadem. Jsou v ní veškeré informace o vlastnících nemovitosti, včetně jejich podílů, a informace o nemovitosti (číslo parcely, výměra, druh pozemku atd.). Dále v LV najdete výpis veškerých zatížení dané nemovitosti (zástava ve prospěch banky, věcné břemeno, exekuce, insolvence atd.)

Pachtovní smlouva

Pachtovní smlouvou se přenechává pachtýři („nájemci“) věc k užívání a požívání. Pachtýř se zavazuje platit za přenechání věci pachtovné (finanční odměnu). Na rozdíl od nájmu tak může pachtýř věc nejenom užívat, ale i požívat. Nejčastěji se pachtovní smlouva využívá u pastvin, polí a rybníků.

Podlahová plocha

Součet podlahových ploch všech místností a chodeb v interiéru kromě teras, balkónů, lodžií (i zasklených) a sklepů (pokud jsou umístěny mimo byt). Stejně tak do ní nelze započítat plochy okenních a dveřních ústupků a nosné sloupy uprostřed místnosti. Zároveň, pokud má místnost šikmé stropy (podkroví), tak se podlahová plocha počítá až od výšky 1,2 m. Do podlahové plochy se započítává vestavěný nábytek, kuchyňská linka, kamna, krb, umyvadlo, sprchový kout či schodišťové stupně. Pro vysvětlení dalších pojmů (obytná plocha, užitková plocha, užitná plocha, zastavěná plocha a celková plocha) si přečtěte tento článek.

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

Často se používá i nepřesné označení „Energetický štítek„. Každopádně jde o dokument, který se vyžaduje při prodeji i pronájmu nemovitosti a vyjadřuje celkovou spotřebu energie budovy (energie na vytápění, umělé osvětlení, ohřev teplé vody atd.). Na základě tohoto posouzení se stavba kategorizuje do příslušného označení A-G, kdy A = mimořádně úsporná stavba a G = mimořádně nehospodárná stavba.

Rezervační smlouva

Smlouva, která je při koupi/prodeji nemovitosti důležitá jak pro stranu kupujících, tak i prodávajících. S ní totiž získávají záruku, že prodej nemovitosti skutečně proběhne. A pokud některá ze stran od transakce odstoupí, druhá bude díky sankcím odškodněna.

Územní plán

Jde o dokument obce, ve kterém se stanovuje, k jakému způsobu a za jakých podmínek mohou být využity její územní části. Slouží k regulaci zástavby na území obce a k jejímu efektivnímu plánování do budoucna. Musí být v souladu s krajskými zásadami územního rozvoje, které regulují objekty důležité pro celý kraj jako například významnější silnice nebo železnice.

Zástavní právo k nemovitosti

Účelem zástavního práva je zajistit pohledávky (dluh) pro případ, že by dlužník včas nesplácel své závazky. V takovém případě může věřitel uspokojit pohledávky (dluh) z výtěžku prodeje zástavy. Zástavními věřiteli jsou obvykle hypoteční banky, které poskytují úvěry na nemovitosti (hypotéky) a splacení úvěru si zajišťují zástavním právem k nemovitosti. Úvěr lze zajistit i zástavním právem k jiné nemovitosti, než je ta, na jejíž pořízení se úvěr poskytuje.

Trojstranná smlouva

Trojstranná smlouva je smlouva mezi třemi stranami. Využívá se při sepsání rezervační smlouvy mezi vlastníkem nemovitosti, kupujícím/nájemcem a realitní kanceláří, přičemž všem stranám ze smlouvy vyplývají práva a povinnosti. Na rozdíl od dvojstranné rezervační smlouvy, kterou sepisuje pouze zájemce o koupi/pronájem s realitní kanceláří, trojstranná smlouva je rozšířena o povinnost vlastníka nemovitosti neuzavřít v rezervační době obdobnou rezervační smlouvu nebo kupní smlouvu se třetí osobou.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Tato smlouva se uzavírá v situaci, kdy si kupující na pořízení nemovitosti vyřizuje hypotéku. Banka v takovém případě vyžaduje smlouvu o budoucí kupní smlouvě jako jeden z dokumentů, který ji dokládá účel čerpání hypotečního úvěru. Zároveň tento typ smlouvy zavazuje kupující a prodávající uzavřít kupní smlouvu do přesně specifikované časové lhůty. Pokud k uzavření z jakéhokoliv důvodu nedojde, přichází stanovené sankce.

Další pojmy z oblasti realit budu postupně doplňovat. Pokud jste tu nenašli pojem, který vás zajímá, bez obav mě kontaktujte.

Služebnost

Služebnost znamená, že daná věc slouží i někomu jinému než jen vlastníkovi. Od reálného břemene se liší pasivitou vlastníka, který je povinen strpět určitá jednání (např. chůzi/jízdu přes vlastní pozemek, svod dešťové vody na svém pozemku,…) nebo zdržet se jednání (např. nesmí stavět na vlastním pozemku nad určitou výšku).

Návrh na vklad do katastru nemovitostí

Návrh na vklad práva do katastru nemovitostí je úkon, na základě kterého se jako kupující stáváte faktickým majitelem nemovitosti. Vlastníkem nemovitosti se totiž nestáváte podpisem kupní smlouvy, ale až zápisem do katastru nemovitostí. Vše potřebné o vkladu do katastru nemovitostí se dozvíte v tomto článku.

Ochranné pásmo

Ochranná pásma jsou vysoce ovlivňujícím parametrem při budoucí výstavbě na vlastním pozemku – omezují vlastnická práva a mohou výrazně zasáhnout do vašeho záměru. Tato pásma nejčastěji vytvářejí vlastníci infrastruktury (ochranné pásmo vodovodu, kanalizace, vysokého napětí, plynovodu, sdělovacích kabelů atd.). Dále vlastníci či správci dopravních staveb (např. železnice), kulturních staveb (památková rezervace, památková zóna,…) a dále správci přírodních společenství (ochranné pásmo lesa, vodních zdrojů, chráněných území ad.). Je tak vždy vhodné u patřičného stavebního úřadu či správce sítí ověřit, jaká konkrétní omezení a potřebná opatření se k danému pásmu vztahují.

Převod nemovitosti (přepis nemovitosti)

Ať už nemovitost kupujete, dědíte nebo dostáváte darem, musíte splnit veškeré zákonné povinnosti, aby byl váš nově nabytý majetek zapsan do katastru nemovitostí a vy se tak stali jeho právoplatným majitelem. Na co konkrétně se při převodu domu/bytu/pozemku/garáže,… připravit, jak to probíhá a na co si musíte dát pozor, to zjistíte v tomto článku: Přepis nemovitosti na katastru. Jak na to, abyste se hladce stali vlastníkem.

Skrytá vada nemovitosti

Skrytá vada je taková vada nemovitosti, která existovala už v době převzetí nemovitosti kupujícím, ale vyšla najevo dodatečně = nebyla tedy zřejmá při koupi a projevila se teprve později při užívání nemovitosti (např. závada na topení, kterou kupující zjistil až při zahájení topné sezóny).

Podle Nového občanského zákoníku mohou kupující skrytou vadu nemovitosti reklamovat až do pěti let po jejím převzetí. Kupující má právo požadovat odstranění skryté vady nebo odpovídající slevu z kupní ceny.

Bonita klienta

Bonita vyjadřuje schopnost žadatele o úvěr dostát svým závazkům vůči instituci, od které si půjčuje peníze. Bonitu stanovuje banka či nebankovní instituce v souvislosti se žádostí o financování, nebo refinancování.

Číslo popisné

Označuje se jím v obci každá samostatná budova trvalého charakteru (budovy dočasného charakteru či rekreační budovy mají číslo evidenční). Číslo popisné je ve zvyku uvádět před lomítkem, tedy jako první, a velmi pravděpodobně to bude to číslo vyšší (např. Nádražní 1420/13). Číslo popisné nemá žádný vztah přímo k dané ulici.

Číslo orientační

Číslo orientační se naopak vztahuje k ulici nebo k náměstí – usnadňuje orientaci, kdy na jedné straně ulice jsou vždy lichá čísla a na druhé sudá. Uvádí se většinou za lomítkem a je ve většině případech tím nižším číslem (např. Nádražní 1420/13). Orientační čísla nejsou celostátně povinná. Setkáme se s nimi především ve městech.

Číslo evidenční

Číslo evidenční označuje budovy a objekty, které slouží k občasnému bydlení a nejsou označeny popisným číslem. Jde o rekreační objekty, zahradní domky, chatky atp.

Číslo parcelní

Parcelní číslo označuje parcelu, a tedy i pozemek. Parcelní čísla se používají v katastru nemovitostí, katastrální mapě a v dalších případech, kdy je potřeba pozemek přesně identifikovat.

Arkýř

Arkýř je architektonický stavební prvek. Jde o vysunutý výběžek vnitřního prostoru z rohu nebo ze stěny stavby. Má buď čtyřboký, mnohoúhelníkový nebo válcový útvar a je posazený na nosnících vystupujících ze zdiva nebo na trámech stropu nad přízemím. Arkýř rozšiřuje vnitřní prostor budovy a umožňuje výhled podél fasády do strany. Někdy je strohý, jindy bohatě zdobený. Ve středověku byly arkýře důležitou obrannou součástí budov. Zabezpečovaly lepší výhled na obrannou zeď a umožňovaly chráněnou střelbu proti útočníkům. V arkýřích se také budovaly toalety.

Vikýř

Jedná se o střešní stavební konstrukci, která slouží k prosvětlení a zvětšení obytného prostoru v podkroví. Jde v podstatě o alternativu ke klasickému střešnímu oknu – to se ale narozdíl od střešního vikýře umisťují přímo do střechy (tato varianta obvykle ukrajuje prostor v místnosti). Vikýře se rozlišují podle tvaru, kdy k těm nejznámějším patří například sedlový vikýř, valbový a polovalbový vikýř, pultový vikýř nebo tzv. volské oko.

Vratná kauce

Vratná kauce je forma zálohy – určitá suma, kterou vždy platíte předem. V občanském zákoníku tento pojem figuruje jako tzv. jistota a představuje dočasnou platbu nájemce pronajímateli. Vratná kauce konkrétně slouží na případnou úhradu nákladů, které vznikají v případě, že nájemce nezaplatí nájem, poškodí nemovitost, vybavení apod. Většinou se platí kauce ve výši jednoho až tří měsíčních nájmů. Maximum dle zákona je šestinásobek. Podmínky pro čerpání a vrácení kauce by měly být jasně vymezené v nájemní smlouvě.

Nemovitost

Nemovitost, nebo-li nemovitá věc je majetek, který se nedá přemístit. Z právního hlediska jde o něco, co je spojeno s pevným základem. Za nemovitý majetek považujeme nejen byt, dům, chalupu, zahradu a podobně, ale i zemědělskou půdu (chmelnice, vinice, ovocné sady, ornou půdu atd.), zastavěné plochy a nádvoří, stavební pozemky, vinné sklepy, hotely, stavby pro zemědělskou výrobu, dopravu, energetiku, lesní a vodní hospodářství a ostatní stavby. Ostatní věci považujeme za movité. Evidenci všech nemovitostí můžete najít i v online v katastru nemovitostí.

Společenství vlastníků jednotek (SVJ)

Společenství vlastníků (dále také jako „SVJ“) je společenství týkající se spravování budovy rozdělené na bytové a nebytové jednotky, které představují právně samostatné části. Jestliže mají obyvatelé nebo uživatelé tyto jednotky v osobním vlastnictví, tak automaticky spadají do společenství vlastníků jednotek a stávají se tak spoluvlastníky celého domu. Z toho jim vyplývá i povinnost podílet se na jeho spravování. Všichni vlastníci bytových jednotek se řídí stanovami SVJ (mohou omezovat právo vlastníka bytu, a to např. zákazem využití bytové jednotky ke krátkodobým pronájmům).

Kolaudace

Kolaudace je úředním postupem a rozhodnutím příslušného stavebního úřadu, které je uskutečňováno po dokončení stavby. Ale zároveň před tím, než nemovitost začnete plně užívat. Kolaudace se provádí kontrolní prohlídkou pracovníka stavebního úřadu, a to na základě podání žádosti ze strany vás, tedy stavebníka. Příslušný pracovník posuzuje, zda objekt splňuje požadované normy (hygienické, protipožární a stavební) a poté vydává tzv. kolaudační souhlas, nebo v opačném případě zakáže stavbu využívat. Kolaudovány nejsou pouze novostavby, ale i přestavby, dostavby, rekonstrukce apod. Výjimkou, která osvobozuje stavbu od kolaudace, je odborný posudek autorizovaného inspektora.

Zdědili jste nemovitost – je lepší ji prodat, nebo pronajmout?

Co s ním? To je zásadní otázka, která vyvstane v situaci, kdy zdědíte byt nebo dům. Pokud v něm nechcete z jakéhokoliv důvodu bydlet, nabízí se dvě možnosti – nechat si ho a mít ho „v záloze“ jako součást svého majetku nebo z něj vytěžit peníze prodejem či pronájmem.