Představte si, že jste našli svůj vysněný domov. Už se vidíte, jak se stěhujete, plánujete nový nábytek a první společnou snídani v kuchyni. Jenže předtím musíte poslat miliony korun cizímu člověku a doufat, že vše proběhne hladce. To zní trochu riskantně, že? Naštěstí existuje řešení – úschova kupní ceny nemovitosti. Jak funguje a proč se bez ní neobejdete? Na to vám odpoví tento článek.
Proč je úschova kupní ceny tak důležitá
Při převodu nemovitosti se dostáváme do situace, kdy prodávající chce mít jistotu, že dostane peníze, a kupující potřebuje záruku, že opravdu získá svůj nový domov. Jenže mezi podpisem kupní smlouvy a zápisem do katastru nemovitostí může uplynout i několik týdnů.
Pokud by kupující poslal peníze rovnou prodávajícímu, hrozí, že se něco zvrtne – například katastr zápis odmítne nebo se objeví právní komplikace. Na druhou stranu prodávající logicky nechce převést vlastnictví dříve, než dostane zaplaceno. A právě zde přichází na řadu úschova kupní ceny, která funguje jako neutrální a bezpečný mezičlánek.
Jaké jsou možnosti úschovy
Úschovu kupní ceny mohou zajišťovat různé instituce a osoby. Každá možnost má své výhody i nevýhody, a proto je důležité vybrat tu nejbezpečnější a nejvýhodnější variantu.
1. Advokátní úschova – nejběžnější řešení
Tento způsob je mezi kupujícími i prodávajícími nejoblíbenější. Kupní cena je složena na speciální účet advokáta a uvolněna až poté, co je nový majitel zapsán v katastru. Výhodou je, že advokát je povinně pojištěn proti případným škodám a jeho činnost kontroluje Česká advokátní komora.
Nevýhodou může být riziko lidského faktoru – pokud narazíte na nepoctivého advokáta, může dojít ke zpronevěře. Proto je důležité vybírat zkušené advokáty s dobrými referencemi.
2. Notářská úschova – jistota, ale za vyšší cenu
Notář funguje podobně jako advokát, ale jeho služby jsou obvykle dražší. Notářská úschova je však vysoce důvěryhodná, protože notáři mají ze zákona povinné pojištění odpovědnosti. Tato varianta se často volí u složitějších obchodních případů, kde je potřeba naprostá právní jistota.
3. Bankovní úschova – bezpečnost na prvním místě
Banky nabízejí tzv. jistotní účty, na které kupující uloží peníze, a ty jsou uvolněny po splnění dohodnutých podmínek. Tento způsob je extrémně bezpečný, protože banky podléhají přísné regulaci. Nevýhodou je nižší flexibilita a vyšší poplatky, které se mohou pohybovat až v řádu desetitisíců korun.
4. Úschova u realitní kanceláře – levná, ale riziková možnost
Některé realitní kanceláře dříve nabízely úschovu kupní ceny jako součást svých služeb. Dnes už to ale tak snadné není. Realitní zákon totiž výslovně zakazuje realitním kancelářím nabízet úschovu kupní ceny na jejich běžných účtech, pokud si ji klient sám výslovně nevyžádá.
V minulosti se totiž vyskytly případy, kdy realitní kancelář zkrachovala a kupující o své peníze přišel (realitní kanceláře nepodléhaly a nepodléhají tak přísné kontrole jako banky, notáři nebo advokáti). Proto je tato varianta považována za nejméně bezpečnou.
Jak probíhá úschova kupní ceny v praxi
Celý proces má několik jasně daných kroků:
- uzavření smlouvy o úschově – kupující, prodávající a schovatel (např. advokát) sepíší smlouvu o tom, jak budou peníze uschovány a kdy budou uvolněny
- složení kupní ceny – kupující pošle peníze na předem domluvený účet úschovy.
- podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí – jakmile jsou peníze v úschově, podává se žádost o zápis nového vlastníka na katastr
- zápis vlastnictví – po několika týdnech (většinou 20 až 30 dní) katastrální úřad zapíše kupujícího jako nového vlastníka nemovitosti
- uvolnění kupní ceny – jakmile je kupující zapsán v katastru, schovatel pošle peníze prodávajícímu a obchod je tím úspěšně dokončen
Na co si dát pozor při výběru úschovy
Ne každá úschova je stejně bezpečná. Při jejím výběru je dobré zvážit několik důležitých faktorů:
- důvěryhodnost poskytovatele – ověřte si, zda má advokát, notář nebo banka dobré reference a je pojištěn
- náklady na úschovu – cena se může lišit o tisíce korun v závislosti na poskytovateli
- právní ochrana – smlouva o úschově by měla být jasně formulovaná a chránit obě strany
- doba uvolnění peněz – některé instituce mohou mít delší administrativní procesy
Která úschova je tedy nejlepší?
Pokud chcete bezpečnou a cenově dostupnou variantu, nejčastější volbou bývá advokátní úschova. Pokud hledáte nejvyšší právní jistotu a nevadí vám vyšší náklady, může být notářská úschova tou pravou volbou. Bankovní úschova nabízí nejvyšší bezpečnost, ale s vyššími poplatky. Naopak úschova u realitní kanceláře je považována za nejrizikovější a doporučuje se pouze ve výjimečných případech.
Ať už kupujete svou první nemovitost nebo investiční byt, úschova kupní ceny je krok, který byste neměli podcenit. Vždy je lepší zaplatit pár tisíc korun navíc za bezpečnost, než riskovat ztrátu celé kupní ceny.
Spolupracuji s kvalitním advokátem
Při prodeji/koupi nemovitostí vždy spolupracuji s ověřeným advokátem. Jako obrovskou výhodu vnímám i to, že se podle potřeb zúčastňuje celého procesu spolupráce:
- prověřuje právní stav nemovitosti (bytu, domu, pozemku)
- vypracovává kupní smlouvy na nemovitost včetně návrhu na vklad do katastru nemovitostí
- připravuje smlouvu o advokátní úschově kupní ceny a listin
- kontroluje smlouvu o hypotečním úvěru a zástavní smlouvu
- ověřuje smluvním stranám podpisy na kupní a zástavní smlouvě
- realizuje úschovu kupní ceny a listin
- uvolňuje listiny
- po převodu vlastnického práva vyplácí kupní cenu prodávajícímu
Vy tak můžete být naprosto v klidu. A ten patří u realitní transakce k nejdůležitějším parametrům celé spolupráce.
Svěřte svou nemovitost profesionálovi ze Slaného
Při prodeji nemovitosti vás budu se svým týmem jistit po celou dobu spolupráce tak, abyste rychle, bezpečně a bez starostí prodali/pronajali za NEJVYŠŠÍ možnou cenu.
