Plánujete si koupit byt nebo rodinný dům? Gratuluji. Čeká vás pravděpodobně jedno z největších rozhodnutí v životě. A jedním z nejdůležitějších momentů na téhle cestě je prohlídka nemovitosti. Jenže pozor, tohle není výlet do IKEI. Tady nejde o to, jestli se vám líbí polštářky na gauči nebo jak voní svíčka na stole. Tohle je detektivka, inspekce a často i první rande v jednom. Zároveň jde o peníze. Spoustu peněz. A hlavně o váš budoucí klid.
Jak tedy z prohlídky vytěžit maximum? Pojďme si to projít krok za krokem – lidsky, bez přetvářky, ale s profesionálním nadhledem.
1. Co byste si měli zjistit dřív, než si domluví prohlídku
Když kupujete nemovitost, nejde jen o to, jestli se vám líbí. Jde o to, jestli má skutečnou hodnotu – technickou, právní i ekonomickou. A tyhle informace vám ji pomůžou odhalit ještě předtím, než se zařadíte do kolony směřující na prohlídku.
List vlastnictví
Základní dokument, který vám ukáže, kdo je skutečný majitel nemovitosti. Jestli je nemovitost zatížená hypotékou, věcným břemenem nebo exekucí. Dá se jednoduše stáhnout z katastru.
Energetický štítek (PENB)
Napoví, jak energeticky náročná bude domácnost. Třída A znamená nízké náklady, třída G extrémně vysoké. Ideální je PENB alespoň ve třídě C. U starších domů může být horší, a je dobré s tím počítat ve finančním plánu.
Technická dokumentace
Zejména u rodinných domů se zaměřte na stavební plány, projektovou dokumentaci a případné změny v průběhu stavby. Dozvíte se, jak byla nemovitost konstruována, z čeho a jak kvalitně.
Půdorysy, výkresy a informace o pozemku
Zjistíte přesnou dispozici, výměru místností, orientaci na světové strany a rozsah pozemku. Důležité je i to, zda na pozemku nejsou skryté sítě nebo omezení (např. ochranná pásma).
Rekonstrukce a použité materiály
Kdy proběhla poslední rekonstrukce? Vyměňovala se elektřina, voda, střecha? Byly použité kvalitní materiály, nebo se na nich šetřilo?
Vytápění, voda, odpady
- jaký je zdroj vytápění – plyn, elektřina, kotel na tuhá paliva, tepelné čerpadlo, …
- odkud se bere voda – obecní vodovod nebo vlastní studna
- kam odchází odpadní voda – do kanalizace, septiku nebo domácí čističky
Revize a odborné zprávy
Zeptejte se na poslední revize kotle, komína, elektroinstalace nebo septiku. Nejde jen o formality – odhalí technický stav a mohou ovlivnit vaše rozhodnutí i cenu.
Studna
Má dům vlastní studnu? Super, ale nestačí, že „tam prostě je“. Zajímat by vás měla:
- její hloubka – čím hlubší, tím stabilnější zdroj
- vydatnost – kolik vody skutečně dává
- kvalita vody – ideálně doložená rozborem
2. První dojmy – nasajte atmosféru, všímejte si detailů
První dojmy nejsou jen o pocitu – často v sobě nesou víc informací, než si uvědomujeme. Když přijíždíte k nemovitosti, jste už ve fázi prohlídky. A ta nezačíná zvonkem u dveří, ale už o pár desítek metrů dřív. Stačí zapojit pozornost a hlavní smysly:
Co vidíte
- okolí domu – je pozemek udržovaný, nebo zarostlý? Stojí plot rovně? Jak vypadá přístupová cesta – je pevná, bezpečná, nebo připomíná bahenní lázně?
- fasáda a střecha – praskliny, opadaná omítka, zašlá barva? A co střecha?
- okapy, svody a střešní krytina – všímejte si rezavých, ucpaných nebo dokonce chybějících částí. Voda, která nemá kudy odtéct, je začátek problémů.
Co slyšíte
- zvuky z okolí – je dům v tiché lokalitě, nebo slyšíte neustálý provoz z hlavní silnice? Ruší vás štěkot psů, rachot vlaků, startující letadla? Nebo naopak – klid, ticho a sem tam zpěv ptáků?
Co cítíte
- vůně nebo zápach – typický sklepní odér, zatuchlina nebo dokonce plíseň? Anebo čistý vzduch, který vás přirozeně zve dál? Čich vám často napoví víc než první pohled.
Na co se zaměřit u samotného domu
- sokl a základy: vlhkost, praskliny, odchlípnutá omítka? Tohle všechno může znamenat špatné odvodnění nebo problémy se spodní vodou.
- orientace pozemku: Jak je dům usazen vůči světovým stranám? Je terasa na slunný jih, nebo utopená ve stínu za domem? Kolik přirozeného světla můžete čekat v obytných místnostech?
I kdyby byl dům na fotkách krásný, realita vám může ukázat úplně jiný příběh. První dojem je často ten nejpravdivější – jen ho nesmíte přehlušit emocemi.
3. Uvnitř – nejen se dívat, ale přemýšlet a ptát se
Vstupujete do domu nebo bytu – a teď to začne být opravdu zajímavé. Jenže prohlídka není výlet na zámek. Vaším cílem není obdivovat, ale zjistit co nejvíc.
Zkombinujte volný pohyb po prostoru se soustředěnými otázkami. A nebojte se jít do hloubky. Čím víc informací získáte teď, tím míň nepříjemných překvapení vás čeká později.
Vytápění a provozní náklady
- jaký je typ vytápění – plynový kotel, tepelné čerpadlo, kotel na dřevo, elektrokotel – každé řešení má jiné náklady, komfort i ekologii.
- kolik to stojí měsíčně – požádejte o reálné faktury za elektřinu, vodu, plyn nebo palivo. Předpoklady nestačí.
- jak je dům zateplený – izolace střechy, fasády, podlahy. PENB napoví, ale ještě víc vám řekne současný majitel.
Stav a rekonstrukce
- co a kdy se opravovalo – zeptejte se na poslední rekonstrukce. A hlavně, kdo je dělal. Prováděli je odborníci, nebo „šikovný strejda“?
- jak stará je elektroinstalace – zásadní otázka kvůli bezpečnosti i plánovaným investicím. Má dům aktuální revizi?
- kde najdu technické zázemí – půda, sklep, technická místnost… každé z těchto míst má svůj význam a vypovídací hodnotu.
Specifika u bytů
- fond oprav – kolik se platí, kolik je naspořeno a na co se peníze chystají použít. Nízký fond může znít lákavě, ale taky může znamenat, že dům chátrá.
- správa domu – kdo nemovitost spravuje – SVJ, družstvo, externí firma? A funguje to?
- stav společných částí – výtah, stoupačky, sklepy, chodby – to všechno ovlivňuje kvalitu bydlení.
- parkování – zaparkujete u domu bez problémů? Nebo je to každodenní loterie?
Nepodceňujte sílu dobře položených otázek. Majitelé často neřeknou všechno sami od sebe, ale když se ptáte věcně a konkrétně, rádi se rozpovídají. A mezi řádky se často dozvíte víc, než čekáte.
4. Zahrada, garáž, stodola? Vše je součást nemovitosti
U rodinného domu nekupujete jen stěny a střechu – kupujete celý svět kolem. A ten je často stejně důležitý jako samotný dům. Zahrada, garáž, stodola nebo kůlna můžou být výhodou… nebo problémem. Všechno záleží na tom, co o nich víte.
Zahrada není jen o trávníku
- jaká je půda – písek, jíl, kamenitá? Ovlivní to, co vám tam poroste – i to, jak se bude voda vsakovat.
- sklon pozemku – příkrý svah může znamenat problémy s odvodněním nebo údržbou.
- stromy a vegetace – jsou staré stromy zdravé? Nestíní celé dopoledne v obýváků?
- studna, skleník, přívod vody – existuje funkční zdroj vody pro zalévání? Je k zahradě přivedena voda z domu nebo vlastní systém?
Kůlny, garáže, půdy, přístavky
- co všechno ke stavbě oficiálně patří? Zní to samozřejmě, ale není – některé stavby můžou být načerno, tedy bez povolení.
- v jakém jsou stavu? Jsou využitelné, nebo spíš kandidáti na zbourání?
- jsou připojené na elektřinu nebo vodu? Může to být výhoda – nebo povinnost k odpojení, pokud je vše ve špatném stavu.
Technologie a přípojky
- kde je hlavní uzávěr vody, elektroměr, pojistková skříň? Pokud to majitel neví, něco je špatně.
- je na pozemku septik nebo ČOV? Kde přesně? Je přístupná pro vyvážení a údržbu?
Právní realita – co je čí a co tam vůbec má být
- je celý pozemek oplocený? Ověřte, jestli plot skutečně kopíruje hranice pozemku.
- existují na pozemku černé stavby? Garáže, přístřešky nebo přístavky bez povolení? Ty můžou znamenat budoucí potíže – od pokut po povinnost stavbu odstranit.
- pomůže vám katastr nemovitostí – vyžádejte si výpis a porovnejte realitu se zákresem. Jakákoliv nesrovnalost je důvod k další otázce.
Všechno, co je na pozemku, je i součástí vašeho rozhodnutí. Nespoléhejte se jen na to, co vidíte – ověřujte, co tam skutečně má být. A pokud něco nesedí, chtějte vysvětlení.
5. Emoce nejsou nepřítel. Ale musí poslouchat rozum
Občas vstoupíte do domu a máte jasno během deseti vteřin. Všechno zapadne. Vysněná terasa, vůně dřeva, světlo přesně tam, kde ho chcete. Láska na první pohled.
To je v pořádku.
Ale právě tehdy si musíte dát pozor.
Líbí se mi to. Ale proč?
- jak by ten dům působil, kdyby zrovna nesvítilo slunce? Nezůstává krása jen v tom jednom momentu?
- kolik práce, času a peněz mě bude stát, než se v něm opravdu zabydlím? A je to realistické vzhledem k mým možnostem?
- je ta „výhodná cena“ opravdu výhodná? Někdy nízká cena neznamená dar z nebes, ale varovný signál. Ptát se „proč“ je vždycky správně.
Emoce do rozhodování patří – ale potřebují oponenta
Rozum není nepřítel vaší intuice. Naopak, tvoří s ní ideální tandem. Emoce vám napoví, jestli se někde cítíte dobře. Rozum zase odhalí, proč by to mohlo být iluzí.
A pokud nemáte dost technických znalostí? Žádný problém. Ale potom si na druhou prohlídku rozhodně vezměte:
- stavebního odborníka
- nebo ještě lépe nezávislého inspektora nemovitostí
Proč? Protože vám může ušetřit desítky tisíc. Nebo vám otevře oči dřív, než podepíšete hypotéku, která vás bude později mrzet.
6. Po prohlídce – teď začíná jít do tuhého
Teprve teď totiž začíná to nejdůležitější – rozhodování. A to by nikdy nemělo být uspěchané, ale ani nekonečné.
Zapište si všechno, co jste zjistili
Nemyslete jen na to, jaký jste měli pocit. Porovnejte fakta:
- kolik vás to bude skutečně stát – nejen kupní cena, ale i případné opravy?
- jaké jsou plusy, mínusy a potenciální rizika?
- má nemovitost rezervy? A co všechno z ní může být, když do ní investujete?
Udělejte si tabulku nebo aspoň jednoduchý seznam. Někdy už při samotném psaní zjistíte, že vaše intuice byla správná. A jindy naopak.
Zvažte druhou prohlídku – ale promyšleně
- vraťte se v jinou denní dobu.
- ideálně za špatného počasí. Déšť a šero ukážou, co slunečný den skryl.
- sledujte okolí, provoz, sousedy. Ty si nekupujete, ale budou součástí vašeho života.
Líbí se vám to? Pak jednejte rychle, ale chytře
Kvalitní nemovitosti nezůstávají dlouho volné. Pokud vás dům nebo byt opravdu zaujal a zároveň vám dává smysl i finančně a technicky – dejte to makléři co nejdříve vědět.
Prohlídky dělám poctivě. Kvůli kupujícím – ale především kvůli vám, prodávajícím
Každá prohlídka je víc než jen ukázka domu/bytu. Je to rozhodující moment, kdy se láme zájem v rozhodnutí. Proto ji nikdy neberu na lehkou váhu.
Nevodím lidi „jen na kouknutí“. Pečlivě vybírám, kdo přijde a proč. Zjišťuji motivaci, potřeby, možnosti. Kupující připravuji – technicky i emočně. Filtruju zájemce, kteří by vás jen zdržovali, a zaměřuji se na ty, kteří opravdu hledají nový domov.
U mě to není o otevřených dveřích a naději na štěstí. Je to řízený proces s jediným cílem –
najít toho pravého kupce a prodat za správnou cenu. Šetřím vám tak čas, nervy a peníze. A díky profesionálně vedeným prohlídkám vzniká důvěra, která urychluje celý obchod.
Svěřte svou nemovitost profesionálovi ze Slaného
Při prodeji nemovitosti vás budu se svým týmem jistit po celou dobu spolupráce tak, abyste rychle, bezpečně a bez starostí prodali/pronajali za NEJVYŠŠÍ možnou cenu.
