Prodáváte byt v Rakovníku, rodinný dům v některé z okolních obcí, stavební pozemek nebo třeba chatu na Rakovnicku? Pak pravděpodobně řešíte hlavně dvě otázky: za kolik se dá vaše nemovitost skutečně prodat a jak celý prodej nastavit tak, abyste zbytečně nepřišli o peníze. A právě tady bývá mezi jednotlivými prodeji největší rozdíl.
Dvě podobné nemovitosti se totiž nemusí prodat za podobnou cenu. Rozhoduje lokalita, technický stav, načasování, nastavení nabídkové ceny, způsob prezentace, marketing i samotná práce se zájemci. Rakovnicko navíc není jeden homogenní realitní trh. Jinak se prodává byt přímo v Rakovníku, jinak rodinný dům v Novém Strašecí nebo Řevničově, jinak nemovitost v menší obci a úplně jinou cílovou skupinu může mít chata nebo chalupa v okolí Křivoklátska.
Jako Slánský makléř se dlouhodobě věnuji prodeji nemovitostí nejen na Slánsku a Kladensku, ale také na Rakovnicku. U každé nemovitosti proto hledám především správnou prodejní strategii. Nejde mi o to nabídku pouze vystavit na realitní portál a čekat, kdo zavolá. Cílem je připravit ji tak, aby zaujala správné kupující, vytvořila dostatečnou poptávku a prodala se za co nejlepší cenu.
V tomto článku se podíváme na to, co při prodeji nemovitosti v Rakovníku a na Rakovnicku rozhoduje, jak správně stanovit cenu a na co si dát pozor ještě před zveřejněním prvního inzerátu.
Rakovník a Rakovnicko mají vlastní realitní trh
Jedna z nejčastějších chyb při oceňování nemovitosti vzniká už na samotném začátku. Majitel otevře realitní portál, najde několik podobných domů nebo bytů a podle jejich nabídkových cen odhadne hodnotu vlastní nemovitosti. Jenže realitní trh tak jednoduše nefunguje.
Rakovnicko je velmi různorodý region. Jinou hodnotu a jiný okruh zájemců může mít byt přímo v Rakovníku, jinou rodinný dům v dobře dostupné obci a jinou nemovitost vzdálenější od hlavních dopravních tahů. U některých lokalit hraje významnou roli dostupnost Rakovníka, u jiných dojezd na Kladno nebo do Prahy. U rekreačních nemovitostí naopak často rozhoduje příroda, klid, soukromí, velikost pozemku nebo blízkost Křivoklátska.
Proto při prodeji nestačí znát jen údaj, kolik stojí průměrný metr čtvereční v regionu. Potřebujeme vědět, kde přesně nemovitost leží, jaké má silné a slabé stránky, komu ji budeme prodávat a s jakými nabídkami na trhu skutečně soutěží. Teprve kombinace těchto informací umožňuje nastavit cenu a prodejní strategii, která dává smysl.
Za kolik prodat nemovitost v Rakovníku?
Otázka ceny přichází při prodeji většinou jako první. U běžného rodinného domu může rozdíl několika procent znamenat stovky tisíc korun, u dražší nemovitosti ještě výrazně více. Správné ocenění přitom není o tom určit co nejvyšší částku, ale najít takovou startovací cenu, která odpovídá reálné situaci na trhu a zároveň vytváří prostor pro dosažení co nejlepšího výsledku.
Velký problém bývá v tom, že majitel při porovnávání vidí především nabídkové ceny. Nevidí už ale, za kolik se nemovitost skutečně prodala, zda se vůbec prodala, jak dlouho byla v nabídce nebo kolikrát musel prodávající postupně zlevňovat. Dům nabízený za devět milionů tedy automaticky neznamená, že podobný dům má hodnotu devět milionů. Může se za tuto částku prodat, ale také může půl roku stát na trhu a nakonec změnit majitele výrazně levněji.
Při ocenění proto dávají smysl zejména:
- skutečně srovnatelné nemovitosti ve stejné nebo podobné lokalitě
- technický stav a rozsah případných budoucích investic
- velikost, dispozice a využitelnost nemovitosti
- pozemek a jeho parametry
- aktuální konkurence na trhu
- kupní síla a poptávka v dané oblasti
- způsob financování typických kupujících
Správně nastavená cena má přivést dostatek relevantních zájemců, ale zároveň nemovitost zbytečně nepodstřelit.
Proč může příliš vysoká cena celý prodej poškodit
Majitelé někdy přemýšlejí jednoduše: zkusíme začít výš a když se nikdo neozve, později zlevníme. Na první pohled je to logické, jenže právě první týdny jsou při prodeji často nejdůležitější. Nová nabídka získává největší pozornost, zobrazí se lidem s nastavenými hlídacími psy a vidí ji kupující, kteří aktivně sledují trh.
Pokud je cena výrazně mimo realitu, část zájemců nabídku rovnou vyřadí. Nemovitost začne postupně stárnout, po několika týdnech přijde první sleva a kupující začnou přemýšlet, proč se ještě neprodala a zda majitel nebude nucen zlevňovat dál. Z původně silné pozice se tak může stát pravý opak.
Proto má správné ocenění tak velký význam. Nejde pouze o hodnotu nemovitosti, ale také o strategii, s jakou ji uvedeme na trh.
Prodej bytu Rakovník – co rozhoduje o výsledné ceně
U bytů může ocenění působit jednoduše. Vezmete velikost, podíváte se na cenu za metr a získáte přibližný výsledek. Ve skutečnosti ale mohou mít dva stejně velké byty velmi rozdílnou hodnotu. Rozhoduje přesná lokalita, patro, výtah, balkon nebo lodžie, orientace, stav samotného bytu, stav domu, měsíční náklady, parkování, energetická náročnost nebo plánované investice SVJ.
Při prodeji bytu v Rakovníku proto řeším vždy celý kontext, ne pouze výměru. Velký rozdíl dokáže udělat také samotná prezentace. Prázdný, tmavý nebo špatně nafocený byt může na internetu působit podstatně hůř než ve skutečnosti. Naopak dobře připravený interiér, profesionální fotografie, kvalitní půdorys a srozumitelný text pomáhají kupujícímu pochopit skutečnou hodnotu nemovitosti ještě před návštěvou.
Dobrý inzerát by měl zájemci co nejrychleji odpovědět na otázku: Dokážu si představit, že právě tady budu bydlet?
Vyplatí se byt před prodejem rekonstruovat?
Ne vždy. Kompletní rekonstrukce za stovky tisíc korun se před prodejem nemusí vrátit a v některých případech je pro kupujícího dokonce zajímavější byt, který si může upravit podle vlastních představ. Často dávají mnohem větší smysl drobné zásahy s dobrým poměrem ceny a výsledku.
Typicky může pomoci:
- vymalování
- důkladný úklid
- odstranění části nábytku a osobních věcí
- drobné opravy
- lepší osvětlení
- úprava balkonu nebo lodžie
- příprava interiéru před fotografováním
U každé nemovitosti je ale situace jiná. Proto se před prodejem vyplatí nejdříve vyhodnotit, které investice skutečně mohou zvýšit atraktivitu nebo cenu a které už by byly jen zbytečným výdajem.
Prodej domu Rakovník a Rakovnicko – každý dům je jiný
U rodinného domu bývá stanovení ceny ještě komplikovanější než u bytu. Dva byty ve stejném domě se mohou v mnoha parametrech podobat, ale dva rodinné domy jsou téměř vždy unikátní.
Při prodeji domu v Rakovníku nebo na Rakovnicku proto sleduji mimo jiné velikost a tvar pozemku, obytnou plochu, dispozici, technický stav, stáří jednotlivých konstrukcí, způsob vytápění, zdroj vody, napojení na kanalizaci nebo ČOV, energetickou náročnost, vedlejší stavby, parkování i potenciál dalšího využití.
Kupující dnes navíc často nepočítá jen kupní cenu. Přemýšlí také nad tím, kolik bude stát provoz domu, zda ho čeká výměna střechy, rekonstrukce koupelny, nové rozvody nebo modernizace vytápění. Dobrá prezentace domu proto nemá pouze ukázat hezký obývací pokoj. Musí zájemci pomoci pochopit celý dům, jeho stav a jeho potenciál.
Cena domu není jen počet metrů krát cena za metr
U rodinných domů bývá jednoduché přepočítávání ceny na metr čtvereční obzvlášť zavádějící. Představte si dva domy se stejnou obytnou plochou. První stojí na velkém rovinatém pozemku, prošel rekonstrukcí, má nízké provozní náklady a leží v dobře dostupné obci. Druhý čeká rozsáhlá rekonstrukce, má komplikovanější pozemek a leží v místě s horší dostupností.
Počet metrů může být téměř stejný. Tržní hodnota ale může být úplně jiná. Právě proto má u rodinných domů zásadní význam lokální znalost trhu a kvalitní porovnání s opravdu relevantními nemovitostmi.
Prodej pozemku Rakovník – kupující nekupuje jen kus země
U stavebních pozemků bývá prezentace často podceňovaná. Na realitním portálu se objeví několik fotografií trávy, výměra a stručná informace o lokalitě. Jenže člověk, který pozemek kupuje, ve skutečnosti nekupuje trávu. Kupuje možnost něco na ní postavit.
Při prodeji pozemku na Rakovnicku proto mohou hodnotu zásadně ovlivnit územní plán, zastavitelnost, přístupová komunikace, vlastnictví cesty, dostupnost elektřiny, vody nebo kanalizace, tvar a šířka parcely, svažitost, orientace, ochranná pásma i okolní zástavba.
Pokud víme, jak lze pozemek využít, měla by to prezentace jasně ukázat. U zajímavých pozemků mohou pomoci například:
- letecké fotografie
- přesné zakreslení hranic parcely
- vizualizace možného využití
- informace z územního plánu
- přehled dostupných sítí
- orientační možnosti budoucí výstavby
Kupující tak mnohem rychleji pochopí, co pozemek nabízí a zda odpovídá jeho záměru.
Prodej chaty a chalupy na Rakovnicku má vlastní pravidla
Rakovnicko je specifické také množstvím rekreačních lokalit a blízkostí Křivoklátska. U prodeje chaty nebo chalupy proto často oslovujeme úplně jiné publikum než při prodeji běžného rodinného domu.
Kupující nemusí bydlet v Rakovníku ani v okolí. Může přijet z Prahy, Kladna, Slaného nebo jiného většího města a hledat místo, kam bude jezdit na víkendy. Najednou proto získávají větší význam soukromí, příroda, výhled, zahrada, příjezd autem, možnost parkování, zdroj vody, způsob vytápění, možnost celoročního využití nebo vzdálenost od většího města.
U rekreační nemovitosti navíc velmi dobře funguje emoce. Kupující nekupuje jen počet místností. Kupuje představu sobotního rána na terase, zahrady, lesa za domem nebo místa, kam může s rodinou utéct z města. Proto je u chat a chalup profesionální prezentace mimořádně důležitá.
Dobrá prezentace začíná ještě před focením
První prohlídka nemovitosti dnes většinou neprobíhá osobně. Probíhá na displeji telefonu nebo počítače. Kupující během několika sekund prochází desítky nabídek a rozhoduje se, kterým bude věnovat pozornost. Právě proto není kvalitní prezentace jen estetická záležitost. Ovlivňuje počet lidí, kteří inzerát vůbec otevřou.
Podle typu nemovitosti může profesionální prezentace zahrnovat:
- přípravu interiéru
- profesionální fotografie
- půdorys
- video
- záběry dronem
- vizualizace
- zvýraznění okolí a lokality
Cílem přitom není realitu přikrášlovat nebo zakrývat nedostatky. Cílem je ukázat nemovitost v její nejlepší skutečné podobě a dát kupujícímu dostatek informací, aby si dokázal udělat jasnou představu ještě před prohlídkou.
Půdorys někdy řekne více než deset fotografií
Kvalitní půdorys pomáhá rychle pochopit dispozici. Kupující vidí, zda jsou pokoje průchozí, jak na sebe jednotlivé místnosti navazují, kam se vejde skříň nebo zda lze dispozici do budoucna změnit.
U rodinných domů je to ještě důležitější, protože z fotografií bývá velmi obtížné pochopit vztah mezi jednotlivými podlažími, místnostmi, zahradou a vedlejšími stavbami. Proto má být nabídka nejen vizuálně atraktivní, ale také srozumitelná a informačně kompletní.
Realitní inzerát nemá jen popisovat. Má prodávat
„Nabízíme k prodeji rodinný dům o dispozici 4+1…“ Tak začínají tisíce realitních inzerátů. Jenže dobrý text by měl zájemci mnohem rychleji říct, proč by ho měla právě tato nemovitost zajímat.
Jiný důvod bude mít rodina hledající dům se zahradou, jiný investor kupující byt a úplně jiný člověk hledající chatu. Proto má každý inzerát pracovat s konkrétní cílovou skupinou. Technické informace samozřejmě nesmějí chybět, ale samotný seznam metrů, místností a konstrukcí nestačí.
Dobrý realitní text prodává konkrétní způsob využití, lokalitu, výhody i charakter nemovitosti.
Nestačí dát nemovitost na realitní portál a čekat
Realitní portály jsou velmi důležitým prodejním kanálem, ale pouze zveřejnit inzerát a čekat, kdo se ozve, podle mě nestačí. Při prodeji pracuji s kombinací více cest, kterými lze nabídku dostat k potenciálním kupujícím.
Podle konkrétní nemovitosti může marketing zahrnovat například:
- hlavní realitní portály
- sociální sítě
- placenou online propagaci
- vlastní web
- databázi zájemců
- spolupráci v rámci realitní sítě
- cílený lokální marketing
Princip je jednoduchý: nečekat jen na kupujícího, který náhodou narazí na inzerát, ale aktivně dostat nabídku před lidi, pro které může být zajímavá.
U nemovitostí na Rakovnicku to může být velmi důležité, protože kupující nemusí pocházet přímo z Rakovníka. U rodinného domu může přijít z Kladenska nebo Prahy, u rekreační nemovitosti může být okruh potenciálních zájemců ještě širší.
Více zájemců vytváří lepší vyjednávací pozici
Dobře připravená nemovitost, správná cena a kvalitní marketing mají společný cíl: vytvořit co největší relevantní zájem.
Pokud máte jediného zájemce, vyjednává především on. Pokud se sejde zájemců více, situace se mění. Najednou můžete porovnávat nabídky, způsob financování, připravenost hypotéky, výši vlastních prostředků, termín předání nebo rychlost celé transakce.
Ne vždy tedy rozhoduje pouze nejvyšší částka. Důležitá je také kvalita nabídky kupujícího a pravděpodobnost, že obchod skutečně proběhne bez komplikací.
V určitých situacích může dávat smysl také prodej formou realitní aukce, ale není to automaticky vhodné řešení pro každou nemovitost. Funguje především tam, kde existuje reálná konkurence mezi několika vážnými zájemci.
Prohlídka není jen otevření dveří
Dobře vedená prohlídka může výsledek prodeje výrazně ovlivnit. Kupující potřebuje dostatek prostoru, aby si nemovitost prošel a vytvořil si vlastní názor, zároveň by ale měl dostat odpovědi na všechny zásadní otázky.
U domu se může zajímat například o způsob vytápění, provozní náklady, stav střechy, rozvody, vodu, kanalizaci nebo budoucí investice. U bytu zase o SVJ, fond oprav, plánované rekonstrukce domu nebo měsíční náklady.
Čím lépe jsou informace připravené, tím větší jistotu kupující získává. A jistota bývá při rozhodování o nemovitosti za několik milionů korun zásadní.
Jak probíhá prodej nemovitosti se Slánským makléřem
Každý prodej je trochu jiný, ale základní postup má několik důležitých etap.
1. Poznám nemovitost a její potenciál. Nestačí mi adresa a počet metrů. Potřebuji pochopit technický stav, přednosti, slabší stránky, lokalitu i důvod, proč by měla právě tato nemovitost někoho zajímat.
2. Stanovíme prodejní strategii a cenu. Porovnám nemovitost s relevantní konkurencí a dalšími dostupnými údaji. Cílem není určit nejvyšší číslo, které bude dobře vypadat na papíře, ale nastavit cenu tak, aby podpořila nejlepší možný výsledek.
3. Připravíme nemovitost na prodej. Doporučím, které úpravy před fotografováním dávají smysl a které už by byly zbytečnou investicí.
4. Vytvoříme profesionální prezentaci. Podle typu nemovitosti připravíme fotografie, půdorysy, video, dron nebo další materiály.
5. Spustíme marketing. Nabídku dostaneme na relevantní realitní portály a podle potřeby ji podpoříme dalšími marketingovými kanály.
6. Pracuji se zájemci a vedu prohlídky. Komunikuji s potenciálními kupujícími, ověřuji vážnost jejich zájmu a řeším podmínky nabídky.
7. Vyjednávám za prodávajícího. Úkolem makléře není jen najít kupujícího, ale také obhájit hodnotu nemovitosti a vyjednat co nejlepší podmínky.
8. Dotáhneme obchod až do konce. Rezervace, smlouvy, úschova kupní ceny, financování kupujícího, katastr nemovitostí i předání. Prodej nekončí větou „máme kupce“. Končí až ve chvíli, kdy je celá transakce bezpečně dokončená a vy máte peníze na účtu.
Proč Slánský makléř také pro Rakovník?
Název Slánský makléř vychází z regionu, ve kterém dlouhodobě působím. Moje práce ale nekončí na hranici Slaného. Nemovitosti prodávám a oceňuji také na Kladensku, Rakovnicku a v oblasti Praha-západ.
Právě propojení těchto regionů může být při prodeji výhodou. Kupující totiž hranice okresů příliš nezajímají. Člověk, který dnes hledá rodinný dům na Kladensku, může nakonec koupit nemovitost směrem na Rakovník. Rodina hledající větší bydlení může porovnávat několik různých měst a obcí. A zájemce z Prahy může hledat chatu úplně mimo místo svého bydliště.
Proto při prodeji nepřemýšlím jen o tom, kde nemovitost leží, ale hlavně kde můžeme najít nejvhodnějšího kupujícího.
Nemovitosti prodávám v Rakovníku i po celém Rakovnicku
Pomohu vám s prodejem nemovitosti přímo v Rakovníku i v okolních obcích, například v oblasti Nového Strašecí, Řevničova, Lužné, Krušovic, Lišan, Kněževsi, Senomat, Pavlíkova, Jesenice, Kolešovic, Mšce, Mutějovic, Křivoklátu nebo Roztok u Křivoklátu.
Každá z těchto lokalit má vlastní specifika. Někde je hlavní výhodou dopravní dostupnost, jinde velikost pozemku a klid, další nemovitosti těží z blízkosti přírody nebo rekreačního potenciálu. Úkolem dobrého makléře je najít právě ty vlastnosti, které budou pro konkrétního kupujícího nejdůležitější, a postavit na nich celou prezentaci a marketing.
Jak dlouho trvá prodej nemovitosti v Rakovníku?
Jedna univerzální odpověď neexistuje. Dobře naceněný byt může získat vážné zájemce velmi rychle, zatímco specifický rodinný dům, dražší nemovitost nebo pozemek může potřebovat více času.
Doba prodeje závisí především na:
- ceně
- typu nemovitosti
- lokalitě
- technickém stavu
- aktuální poptávce
- kvalitě prezentace
- rozsahu marketingu
Rychlý prodej navíc automaticky neznamená dobrý prodej. Pokud první zájemce koupí nemovitost okamžitě za částku výrazně pod jejím potenciálem, majitel sice prodal rychle, ale možná zbytečně přišel o část peněz.
Cílem proto není rekord v počtu dnů. Cílem je co nejlepší poměr mezi výslednou cenou, rychlostí a bezpečností transakce.
Jaké dokumenty jsou potřeba k prodeji nemovitosti?
Rozsah dokumentace závisí na typu nemovitosti, ale typicky se mohou řešit například:
- list vlastnictví
- nabývací titul
- stavební dokumentace
- průkaz energetické náročnosti budovy
- vyúčtování energií a služeb
- dokumenty SVJ u bytových jednotek
- informace o technickém stavu
- dokumentace k rekonstrukcím
- geometrický plán nebo podklady k pozemku
- informace o věcných břemenech či dalších omezeních
Čím dříve se podaří dokumentaci připravit, tím menší je riziko, že začne něco důležitého chybět až ve chvíli, kdy už máme vážného kupujícího.
Chcete prodat nemovitost v Rakovníku nebo na Rakovnicku?
Možná teprve přemýšlíte, zda je správná chvíle prodávat. Možná chcete nejprve zjistit reálnou cenu. Nebo už máte jasno a hledáte někoho, kdo celý prodej připraví a vezme na sebe.
V každém případě bych začal stejně: podíváme se na konkrétní nemovitost, její stav, lokalitu a aktuální situaci na trhu. Teprve potom má smysl rozhodovat, za kolik ji nabídnout, zda před prodejem něco upravit a jakou strategii zvolit.
Prodáváte byt, dům, pozemek nebo chatu na Rakovnicku?
Ozvěte se mi. Nezávazně se podíváme na vaši nemovitost, probereme její reálnou prodejní cenu a navrhnu postup, který bude dávat smysl právě ve vaší situaci.
