Pronajem bytu nebo domu není jenom o tom, že sepíšete nájemní smlouvu, předáte klíče a pak už jen počítáte zisky… Je to komplexní proces plný právních náležitostí a odpovědností, které vyžadují určitou dávku znalostí. Pokud jim porozumíte, ušetříte si spoustu času, nervů i peněz. Rychlý náhled do této problematiky vám dá těchto 12 odpovědí na nejčastější dotazy pronajímatelů.
1. Můžu pronajímat družstevní byt?
V případě družstevního bytu záleží na stanovách konkrétního družstva. Většina družstev vyžaduje souhlas a nezřídka si účtují i administrativní poplatek. A navíc, nájemcem jste už vy, jako vlastník družstevního podílu. Takže technicky vzato – svůj byt byste nabízeli k podnájmu. Zcela zásadní je tak seznámit se s podmínkami, abyste se vyhnuli nepříjemnostem s družstvem i potenciálními podnájemníky.
O družstevním bydlení najdete více v tomto článku: Prodej družstevního bytu. Jiný LEVEL oproti osobnímu vlastnictví nebo také: Nájem vs. podnájem. O slovíčkaření rozhodně nejde!
2. Mám pronajímat zařízený, nebo nezařízený byt?
Zařízený, nebo nezařízený? To je dilema, které řeší mnoho pronajímatelů. Záleží na tom, koho chcete oslovit. Nezařízené byty většinou hledají lidé, kteří plánují dlouhodobý pobyt a chtějí si prostor zařídit podle sebe. Na druhou stranu, prázdné místnosti mohou srazit cenu nájmu. U zařízených bytů můžete požadovat vyšší částku, ale musíte být připraveni na větší starosti = údržbu a výměnu vybavení.
3. Jak stanovit ideální výši nájemného?
Cenu nájmu ovlivňuje mnoho faktorů – lokalita, stav bytu, dispozice, vybavení, velikost, příslušenství, … Čím je byt atraktivnější, tím si samozřejmě můžete říct o vyšší nájem. Ale pozor – přestřelená cena vás může připravit o potenciální zájemce, zatímco podhodnocená vás může zbytečně připravit o peníze.
Doporučuji se podívat na inzeráty s podobnými nemovitostmi ve vašem okolí a zjistit si, v jaké cenové relaci se běžně pohybují. Ideálně si nechte poradit od specialisty, který vám přesnou cenu nájemného stanoví.
4. Mám požadovat kauci?
Odpověď je jednoznačná: ano! Kauce vám slouží jako záruka, že pokud dojde k poškození vybavení, neplacení nájemného nebo jiným problémům, máte alespoň částku, kterou můžete pokrýt škody. Výše kauce je na vás, ale dle zákona nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájmu. Obvyklá je ve výši 2 nájmů. Nezapomeňte ji specifikovat ve smlouvě a upřesnit, k čemu může být použita a kdy bude vrácena.
5. Můžu zakázat zvířata v bytě?
Zákon je v tomto směru neúprosný – nemůžete. Nájemník má právo na své domácí mazlíčky, pokud jejich přítomnost nepoškozuje majetek či neomezuje sousedy. To ale neznamená, že nad tím nemůžete mít žádnou kontrolu. Do nájemní smlouvy máte možnost zahrnout podmínky, jako je povinnost zajistit úklid nebo opravu škod způsobených zvířetem. Můžete se také domluvit na speciálních úpravách, jako je nová výmalba nebo výměna podlahových krytin.
6. Jak si vybrat spolehlivého nájemníka?
Sympatický první dojem není zdaleka všechno. Pokud se chcete vyhnout problémovým nájemníkům, dejte si záležet na jejich prověřování. Nezapomeňte nahlédnout do insolvenčního rejstříku, zjistit, zda dotyčný není v exekuci, a zkontrolovat potvrzení o zaměstnání. Pomoci mohou i reference od předchozích pronajímatelů nebo třeba sociální sítě. Důkladné prověření uchazeče vám rozhodně ušetří mnoho starostí.
7. Smlouva na dobu určitou, nebo neurčitou?
Záleží na vašich plánech. Smlouva na dobu určitou vám dává jasný přehled o tom, kdy nájemník odejde, a můžete snadněji zvednout nájemné při novém pronájmu. Na druhou stranu to může znamenat časté střídání nájemníků. U smlouvy na dobu neurčitou máte jistotu stabilního příjmu, ale ukončení takové smlouvy je složitější. Ať už tedy zvolíte jakoukoliv variantu, mějte jasno v tom, co od nájemního vztahu očekáváte.
8. Energie – přepsat, nebo nechat na sebe?
Přepsání energií na nájemníka znamená méně starostí s platbami a termíny, ale také méně kontroly. Pokud nájemník neplatí, může dojít až k odpojení odběrného místa. Když energie necháte napsané na sebe, budete je s nájemníkem vyúčtovávat sami, což vám dává větší kontrolu, ale také více administrativy. Rozhodněte se tak podle toho, co vám více vyhovuje.
9. Musím povolit trvalý pobyt?
Nájemník si může přihlásit trvalý pobyt, aniž by potřeboval váš souhlas. Stačí mu platná nájemní smlouva. Pokud však nájem skončí a nájemník se neodhlásí, můžete zažádat o zrušení trvalého pobytu. To platí i v případě, že nemovitost přestane existovat (např. při demolici).
10. Můžu provádět kontroly bytu?
Ano, zákon vám to umožňuje. Pokud se ale těšíte na tzv. přepadovky, musím vás zklamat. Ty legislativa nedovoluje. Doporučuji se tak domluvit s nájemníkem na pravidelných kontrolách a ohlašovat je s dostatečným předstihem.
11. Můžu pronajímaný byt prodat?
Ano, prodej nemovitosti je možný i s nájemníky. Nový majitel převezme všechny vaše povinnosti vůči nájemníkům, takže nájemní smlouva zůstává v platnosti.
12. Co dělat, když nájemník nezaplatí nájem?
První krok je vždy komunikace. Vyzvěte nájemníka, aby dluh uhradil, a stanovte mu náhradní lhůtu. Pokud nezaplatí ani poté, zašlete písemnou upomínku. Můžete se domluvit i na splátkovém kalendáři… nenechte se ovšem obalamutit. Pokud nájemník nezaplatí tři nájmy za sebou, máte právo ukončit smlouvu okamžitě.
TIP: Mějte v nájemní smlouvě uvedené, že pokud nájemník neuhradí nájem do určitého data, nájemné se vezme z kauce, kterou pak nájemník zase musí doplnit. Je zde i nárok na pokutu.
TIP K PŘEČTENÍ: Co dělat, když nájemník neplatí – přesný postup.
KVALITNÍ realitní makléř je jistotou, že vše půjde jak má
Pokud využijete služeb kvalitního realitního makléře, ušetříte spoustu času a nervů – možná to zní jako klišé, ale je to doopravdy tak. Kvalitní realitní makléř profesionálně vyřeší vše za vás:
- připraví byt k pronájmu tak, aby byl atraktivní
- nastaví optimální cenu za pronájem
- byt profesionálně nafotí
- vytvoří poutavý inzerát a s kvalitním marketingem prezentuje váš byt konkrétním cílovým skupinám = ideálním nájemcům
- organizuje schůzky a prohlídky bytu se zájemci
- prověří zájemce a pomůže vám vybrat toho nejlepšího z nich
- připraví neprůstřelnou nájemní smlouvu
- zajistí předávací protokol a samotné předání nemovitosti
- v případě, že se dostanete s nájemníkem do jakékoliv nepříjemné situace, máte za sebou makléře a realitní kancelář s týmem právníků, kteří veškeré problémy vyřeší za vás
Svěřte svou nemovitost profesionálovi ze Slaného
Při pronájmu nemovitosti vás budu se svým týmem jistit po celou dobu spolupráce tak, abyste rychle, bezpečně a bez starostí pronajali za NEJVYŠŠÍ možnou cenu.
