Představte si situaci → vlastníte nebo chcete koupit nemovitost, kdy přístup k ní vede přes cizí pozemek. Maličkost? Právě že vůbec. Tato zdánlivá formalita může rychle způsobit komplikace, které vám přidají vrásky na čele, Ať už jste kupec, nebo prodávající.
Když totiž k nemovitosti oficiálně nevede přístupová cesta, ovlivňuje to prodejní cenu, celkovou hodnotu nemovitosti a také to výrazně ztěžuje získání hypotečního úvěru. Proto celá situace vyžaduje rychlé právní řešení = jde o právní vadu!
Proč je legální přístup na pozemek tak zásadní
Nemovitost musí mít zajištěný přístup, tzn. příjezdovou cestu pro chůzi nebo jízdu, z veřejné komunikace. A to nejlépe přesně definovanou ve smlouvě a zapsanou v katastru nemovitostí. Pokud tento přístup vede přes pozemek souseda, je potřeba právně ošetřit práva a povinnosti související s užíváním této cesty. Bez jasně definovaného přístupu se může snadno stát, že prodej bude složitý nebo nový majitel narazí na problémy dříve, než si v domě vůbec vybalí kufry.
Nejčastěji se s podobnou situací setkávám u pozemků, které byly zděděny, nebo u nemovitostí na vesnicích a v rekreačních oblastech. Nové majitele to pak může dostat do opravdu nepříjemné situace, kdy se nedostanou ke své vlastní nemovitosti jinak než „přes plot“.
Nepodceňujte domluvu „na dobré slovo“
Možná už jste někdy slyšeli: „My to máme domluvené, smlouvu na to nepotřebujeme.“ Ač se to může zdát praktické, v realitách toto rozhodně neplatí. Lidé se mění, a to, co platí dnes, nemusí platit za pár měsíců, roků… Soused se může přestěhovat a nový vlastník nemusí mít žádný důvod držet se neformální domluvy. V extrémním případě může nový majitel cestu dokonce zablokovat – a vám zbývá jen právní cesta, nebo narušení soukromého vlastnictví, což samozřejmě vede k dalším komplikacím.
Upozornění pro prodávajícího a kupujícího
Pokud prodáváte nemovitost bez jasně definovaného přístupu, připravte se na to, že budete muset kupujícím nabídnout buď nižší cenu, nebo právní záruky, což může celý proces protáhnout o týdny, ale spíše měsíce.
U kupujícího je situace podobná – bez právně ošetřeného přístupu se můžete dostat do situace, kdy vám banka odmítne poskytnout hypotéku na nemovitost, která má právní vady.
Navíc, pokud problém s přístupem objevíte až po koupi, například při vyřizování stavebního povolení, může být tato vada považována za skrytou. Podle zákona máte až pět let od nabytí nemovitosti možnost takovou skrytou vadu reklamovat – ale proces dokazování je obvykle složitý a zdlouhavý.
Jak tedy zajistit bezpečný přístup
Existuje několik legálních způsobů, jak přístup zajistit:
- Služebnost cesty a stezky – jedná se o věcné břemeno, které může být buď úplatné, nebo neúplatné.
- Spoluvlastnictví pozemku – můžete odkoupit odpovídající podíl na pozemku souseda.
- Nájemní smlouva – cesta se dá také pronajmout, což může být levnější varianta než spoluvlastnictví.
- Koupě pozemku – pokud je to možné, je často nejvýhodnější a nejjednodušší řešení.
- Soudní určení práva nezbytné cesty – pokud všechny ostatní možnosti selžou, soud může cestu právně stanovit, avšak uznání a povolení není 100% samozřejmostí.
Zajistit vše potřebné vám pomůže zkušený realitní makléř, a to ve spolupráci s právníkem specializovaným na nemovitosti. Přesně takového mám ve svém týmu, a tak mohu svým klientům nabídnout komplexní podporu, aby jejich nemovitostní transakce proběhly naprosto hladce.
Svěřte svou nemovitost profesionálovi ze Slaného
Při prodeji nemovitosti vás budu se svým týmem jistit po celou dobu spolupráce tak, abyste rychle, bezpečně a bez starostí prodali za NEJVYŠŠÍ možnou cenu.
